LH-2026-91037

Instans	Hålogaland lagmannsrett – Kjennelse
Dato	2026-09-09
Publisert	LH-2026-91037
Stikkord	Formuerett. Konkursrett. Tvangsfravikelse. Tvangsfullbyrdelsesloven § 4-2 tredje ledd og § 11-14.
Sammendrag	Saken gjelder begjæring om tvangsfravikelse i forbindelse med tvangssalg av fast eiendom. Eiendommen var lånt/leid ut til saksøktes sønn. Lagmannsretten fant ikke holdepunkter for at saksøkte hadde vanskeliggjort salgsarbeidet for medhjelper og kom til at det ikke var «nærliggende fare for at en fast eiendom ellers vil bli forringet eller salgsarbeidet vanskeliggjort» dersom fravikelse ikke ble besluttet, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-14. Begjæringen ble ikke tatt til følge. Henvisninger: Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §4-2, §11-14
Saksgang	Salten og Lofoten tingrett TSOL-2023-176134 – Hålogaland lagmannsrett LH-2026-91037 (26-091037ASK-HALO). Om rettskraft Om rettskraft for avgjørelser fra lagmannsrettene Lovdata ønsker å gi tilgang til rettsavgjørelser så fort som mulig etter at de er avsagt. Derfor legger vi ut avgjørelsene før man vet om partene vil anke. Hvis Lovdata senere mottar avgjørelser fra Høyesteretts ankeutvalg som behandler lagmannsrettsavgjørelser som vi har i våre kilder, så tilføyer vi informasjon om dette i feltet saksgang. Det kan f.eks. være at en anke ikke tillates fremmet, eller at den fremmes til behandling. Når vi senere mottar en dom eller kjennelse fra Høyesterett, tilføyer vi også dette i lagmannsrettsavgjørelsens saksgangfelt. Dersom man ikke kan se av lagmannsrettssakens saksgangfelt at den er blitt behandlet i Høyesterett, og avgjørelsen er mer enn ca. fem måneder gammel, kan man anta at den ikke er blitt anket, men Lovdata kan ikke garantere dette. Fra januar 2004 får vi i prinsippet alle avgjørelser fra Høyesterett, men det kan skje at en sak ved en feil ikke blir overført eller at det oppstår forsinkelser. Ønsker man selv å kontrollere rettskraft, må man kontakte den domstolen som har avgjort saken, eller påtalemyndigheten når det gjelder straffesaker.
Parter	A (B) mot Landkreditt Bank AS (advokat Kjetil Vangsnes).
Forfatter	Lagdommer Brynhild Salomonsen, kst. lagdommer Lene Sandberg og lagdommer Tonje Fisknes.
Henvisninger i teksten	Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §2-12, §4-16, §11-4, §11-8, §11-9, §11-13, §11-29, §11-36 \| Tvisteloven (2005) §20-2, §20-5, §20-9, §20-10, §29-3, §29-15

Saken gjelder tvangsfravikelse.

Om sakens bakgrunn vises til tingrettens kjennelse hvor det fremgår:

«Saksøker, Landkreditt Bank AS (heretter også «Landkreditt»), begjærte 8. november 2023 tvangssalg av eiendommen i [adresse], [sted] kommune med [gårdsnummer, bruksnummer] tilhørende saksøkte, A (heretter også «A») og hans konkursbo.
A fremmet en rekke innsigelser mot begjæringen. Den sentrale innsigelsen var at det forelå uenighet om størrelsen på kravet som utgjør tvangsgrunnlaget, ettersom renteberegningen på hovedkravet var bestridt av A.
Retten vurderte innsigelsen, men besluttet tvangssalg av eiendommen 30. januar 2024 og oppnevnte en medhjelper for å forestå salget. I rettens avgjørelse om tvangssalget het det i vurderingen av innsigelsen den gang:
«Vilkårene for å beslutte tvangssalg er oppfylt, og retten beslutter [gårdsnummer, bruksnummer] i [sted] kommune tvangssolgt. Retten kan ikke se at de innsigelser som er fremsatt fra As side har noen betydning for om vilkårene for å beslutte tvangssalg eller ikke er oppfylt. Det forhold at kravets størrelse er omtvistet er ikke avgjørende for om vilkårene for tvangssalg er oppfylt eller ikke. Det er tilstrekkelig at saksøker sannsynliggjør gjør at det foreligger et krav og et tvangskraftig tvangsgrunnlag hvilket saksøker har gjort. Til sammenlikning vises det til Rt-2003-262. Begjæringen om tvangssalg tas etter dette til følge.»
Retten mottok 17. september 2025 begjæring om fravikelse fra Landkreditt. I begjæringen krever saksøker at saksøkte med husstand skal fravike (flytte fra) eiendommen. Medhjelperens uttalelse var vedlagt begjæringen.
A har motsatt seg fravikelse og krevet rettsmøte for å fremlegge bevis. På grunn av en rekke prosesskriv og nye anførsler, manglende klargjøringer fra As side og stadige forsøk på å utsette rettsmøtet, ble ikke rettsmøtet om fravikelsen gjennomført før 25. februar 2026 – cirka fem måneder etter begjæringen om fravikelse. Også dette rettsmøtet forsøke A å utsette.
Under rettsmøtet bekreftet saksøkte at saken var tilstrekkelig opplyst til at retten kunne treffe avgjørelse i fravikelsesspørsmålet.»

Salten og Lofoten tingrett avsa 05.03.2026 kjennelse med slik slutning:

«A med husstand og As konkursbo fraviker eiendommen [gårdsnummer, bruksnummer] i [sted] kommune.»

A har anket kjennelsen og har i hovedsak anført:

Det gjøres gjeldende en rekke saksbehandlingsfeil av tingretten. Rettsmøte ble ikke utsatt som begjært til tross for at han fremla legeerklæring. Hans helseproblemer var høyst reelle og manglende utsettelse har ført til at saken ikke har vært forsvarlig behandlet. Han har dårlig hørsel og hadde problemer med å få med seg det som ble sagt. En utsettelse på 14 dager, inntil B kunne møte, ville bidratt til å sikre hans rettssikkerhet.

Dommeren har avvist at B er en del av denne saken, dette er ikke riktig.

Motparten har inngitt et prosesskriv 23.02.2026, som han ikke har mottatt. Manglene her utgjør brudd på kontradiksjon. Videre fikk han ikke anledning til å legge frem bevis som belyser saldo og lånekonto.

Han er eier av eiendommen, men har aldri benyttet den eller vært i besittelse av den. B og C har bruksrett til eiendommen. Krav om fravikelse må rettes mot den som besitter og har bruksrett til eiendommen, i tillegg til eier. Han og B må vurderes som to selvstendige personer.

Til anførsler om at han ikke har samarbeidet om salget bemerkes at det aldri har vært nektet adgang til eiendommen. Det har vært en prosess om søknad om godkjenning av tiltak, som har tatt tid og nå er det på det rene at kommunen vil gi godkjenning. Det må da utarbeides ny takst for å sikre en riktig salgssum. Han har bare arbeidet for å få dette rettet opp.

Han har etterspurt informasjon/dokumentasjon om låneforholdet fra Landkreditt. Dette har vært vanskelig å få tilbakemelding på. Han har derfor involvert Finanstilsynet og Finansklagenemnda og Landkreditt er nå pålagt å legge frem informasjon/dokumentasjon. Dokumentasjonen fra Landkreditt kan endre saken, noe man må komme tilbake til når dokumentasjonen foreligger.

Potensielt forelå det ikke mislighold da tvangssalg ble begjært, noe som er vanskelig å dokumentere på grunn av manglende dokumentasjon fra Landkreditt. Hvis det viser seg at kravet er uriktig beregnet og at lånet ikke var misligholdt, er vilkårene for tvangssalg ikke oppfylt.

A har lagt ned slik påstand:

Sak sendes til ny behandling av tingretten grunnet flere saksbehandlingsfeil.
Domsslutningen oppheves og fravikelse gjøres ikke gjeldende,
Landkreditt dømmes til å betale saksomkostninger.
Kr 134 082.- Advokat Stifiell
Kr 82 000.- Rettshjelp og egenandel
Kr 8 070.- Rettsgebyr anke

Landkreditt Bank AS har tatt til motmæle og har i hovedsak anført:

Banken har en rekke innsigelser til de saksbehandlingsfeil som er tatt opp. Det ble benyttet hodetelefoner og mikrofon under rettsmøtet. A ga ikke inntrykk av at han ikke hørte hva som ble sagt. Tingrettens beslutning om å ikke omberamme er korrekt. Prosesskrivet av 23.02.2026 ble postlagt til A på vanlig måte.

A erkjente under rettsmøtet at det forelå tvangsgrunnlag og at kravet er tvangskraftig. Han har kun bestridt kravets størrelse.

Vilkårene for fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-14 er til stede. Det vises til tingrettens premisser som denne side tiltrer.

Landkreditt Bank AS har lagt ned slik påstand:

1. Anken forkastes.
2. A dømmes til å erstatte Landkredittt Bank AS sine sakskostnader for lagmannsretten, p.t. kr 10000.

Lagmannsretten bemerker:

Anken avgjøres etter skriftlig behandling i samsvar med hovedregelen i tvisteloven § 29-15 første ledd, idet sakens dokumenter gir et forsvarlig avgjørelsesgrunnlag.

Til den del av anken som gjelder saksbehandlingen bemerkes at lagmannsretten har full kompetanse, jf. tvisteloven § 29-3 første ledd, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 2-12. Lagmannsretten finner det ikke nødvendig å gå inn på de sider ved saksbehandlingen som er tatt opp i anken, ettersom eventuelle feil ved tingrettens behandling uansett repareres ved lagmannsrettens behandling.

Til det materielle bemerkes innledningsvis at det allerede foreligger avgjørelse om tvangssalg etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-9, se tingrettens beslutning av 30.01.2024 (Dokument 18 for tingretten). Denne avgjørelsen er ikke anket. Saken lagmannsretten nå behandler gjelder spørsmål om tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-14, som kan besluttes dersom «det er nærliggende fare for at en fast eiendom ellers vil bli forringet eller salgsarbeidet vanskeliggjort», jf. bestemmelsens første ledd.

Før lagmannsretten går inn på vilkårene etter denne bestemmelsen bemerkes at det under tvangsfravikelsen kan fremmes innvendinger til selve tvangssalget, jf. Rt-2011-1243. Dette gjelder også innvendinger til tvangsgrunnlaget, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 4-2 tredje ledd. Tingretten har på side 5 i kjennelsen lagt til grunn at A har erkjent gyldigheten av tvangsgrunnlaget og at kravet har tvangskraft. A har for lagmannsretten opplyst at han har henvendt seg til Finansklagenemnda, som har bedt Landkreditt fremlegge «dokumentasjon på alle transaksjoner på lånet og endringer gjort siden avtale i 2018». I forlengelsen av dette har A i anken uttalt:

«Basert på dette kan man endelig få avklaring på saldo og om lånet har vært misligholdt etc.»

«Vi mener at det potensielt ikke forelå et grunnlag eller mislighold av lånet da tvangssalget ble begjært (men vanskelig å dokumentere når banken ikke fremlegger dokumentasjon).»

Det fremgår ikke av anken at A med dette formelt har fremmet innsigelser til at det foreligger tvangskraft etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-16, og lagmannsretten forstår A dithen at spørsmålet vil kunne bli fulgt opp etter at svar fra Landkreditt er mottatt. Lagmannsretten konstaterer at A etter svarfristen den 28.04.2026 ikke har fulgt opp dette med ytterligere henvendelser eller innsigelser, og legger som tingretten til grunn at A ikke har bestridt at vilkårene for tvangskraft er oppfylt.

As innsigelser til kravets størrelse angår ikke vilkårene for selve tvangsfullbyrdelsen. Slike innsigelser kan fremmes i forbindelse med at det eventuelt begjæres stadfestelse av et bud, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-29. Tingretten skal ta stilling til kravets størrelse i forbindelse med fordelingen av salgssummen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-36. Se Falkanger m.fl. Lovkommentar, Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-36, note 3, Juridika, sist oppdatert 15.05.2025. Det er ikke fremmet ytterligere innsigelser til selve grunnlaget for tvangssalget.

Til spørsmålet om fravikelse har A vist til at han, selv om han eier den aktuelle eiendommen, aldri har benyttet eller vært i besittelse av eiendommen. Han har opplyst at det er inngått avtale om bruksrett til eiendommen med B og C. A mener begjæring om fravikelse også må forelegges B og C.

Det følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 11-4 første ledd at begjæring om tvangsdekning i fast eiendom skal rettes mot den som er registrert som eier av eiendommen, og at den i tillegg rettes mot den som «kan antas helt eller delvis å eie» eiendommen. Begjæringen skal forelegges andre etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-8 andre ledd, bl.a. «andre myndige personer i saksøktes husstand». B er verken eier av eiendommen eller del av As husstand. Det er verken feil ved hvem begjæringen om tvangsdekning er rettet mot eller ved foreleggelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-8.

Begjæringen om tvangsfravikelse rettes mot saksøkte, som i dette tilfellet er A, jf. ovenfor og tvangsfullbyrdelsesloven § 11-14 første ledd og andre ledd. En beslutning om tvangsfravikelse får virkning for saksøkte og den som er varslet etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-8, se Falkanger med flere, Lovkommentar, Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-14, note 8, Juridika, sist oppdatert 15.05.2025, hvor det også fremgår:

«Hvor saksøkte har leid bort hele eller deler av eiendommen, kan det forekomme at det er leietakeren som volder vanskeligheter. § 11-14 gir imidlertid ikke hjemmel for beslutning om at leietakeren må fravike. Den praktiske løsning vil her ofte være at medhjelperen anser underhåndssalg som ikke gjennomførbart og anbefaler tvangsauksjon, jf. § 11-13 tredje ledd.»

En tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-14 vil altså ikke ha virkning for B. For A er det spørsmål om det er «nærliggende fare for at en fast eiendom ellers vil bli forringet eller salgsarbeidet vanskeliggjort» dersom det ikke besluttes tvangsfravikelse.

Tingretten har begrunnet sin avgjørelse av problemstillingen slik:

«I nærværende sak foreligger det omfattende dokumentasjon og redegjørelse fra medhjelper på manglende medvirkning som vanskeliggjør salgsarbeidet. Det er gjennomført befaring, taksering og tilstandsrapport av eiendommen. Underveis ble det avdekket ulovlighetsmangler. Manglene ble hensyntatt i taksten. Dette førte til sterke protester fra saksøkte. Medhjelper har hatt omfattende korrespondanse med både saksøkte, hans sønn og flere av saksøktes advokater. Saksøkte og B har gjentatte ganger hevdet at oppgjør snart vil finne sted, og at tvangssalget derfor vil bli trukket. De har også opplyst at søknad om ferdigattest er sendt kommunen, men prosessen har stått stille over lang tid.
Medhjelper har gjentatte ganger bedt om nøkler og tilgang til eiendommen for å kunne oppdatere salgsoppgave, annonsere og holde visninger, men saksøkte og hans sønn har ikke etterkommet dette. Medhjelper får derfor ikke tilgang til boligen.
Medhjelpers tilbakemelding understrekes av både saksøktes og Bs omfattende korrespondanse med retten og forsøk på få saken til å trekke ut i tid. De har lovet å komme med dokumentasjon som dokumenterer medvirkning. Dette har retten ikke mottatt. Saken har pågått siden november 2023 uten at prosessen med tvangssalget er kommet lenger enn det må innhentes informasjon om status på boligen og gjennomføres visninger. Dette kan i hovedsak tilskrives As og Bs atferd, da medhjelper allerede i juni 2024 hadde til hensikt å selge eiendommen.
[...]
Basert på de muntlige forhandlingene og dokumentasjonen i saken, er retten ikke det minste i tvil om at saksøkte og B ved passivitet og aktiv motarbeidelse av tvangssalget, vesentlig vanskeliggjør salgsarbeidet. Vilkåret for fravikelse er oppfylt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-14.»

Det fremgår av tingrettens kjennelse side 5 at A anførte at det er B som har hatt kontakt med medhjelperen i tvangssalgsprosessen. Det samme er det opplyst om i uttalelse fra B (Dokument 85 for tingretten) og i epost fra A (Dokument 113 for tingretten).

Tingretten har bl.a. bygget på redegjørelse fra medhjelper, som er gjengitt i tingrettens kjennelse side 3-4, hvor det bl.a. fremgår at:

«Medhjelper har gang på gang spurt om å få nøkler for å få tilgang til eiendommen, uten at saksøkte/saksøktes sønn har respondert på dette.»

Det er på grunnlag av ovennevnte uklart for lagmannsretten hvorvidt A er forespurt om tilgang til eiendommen, eller om medhjelper utelukkende har forholdt seg til B, ettersom det ut fra det opplyste er han som disponerer eiendommen. Det er også uklart om A, selv om han leier/låner ut eiendommen til B, fortsatt har slik besittelse over eiendommen at han kan bistå medhjelper med å få tilgang til den. A selv synes å benekte dette.

Lagmannsretten har ved brev av 24.08.2026 forespurt partene følgende:

«Ettersom begjæringen er rettet mot A er det av betydning å avklare hvilke henvendelser som er rettet til han og hvilke henvendelser som er rettet til B. Spørsmålet fra lagmannsretten er hvorvidt medhjelper har forespurt A om tilgang til eiendommen, og hvordan A har forholdt seg til dette.»

Henvendelsen er verken besvart av Landkreditt Bank AS eller A. Lagmannsretten finner etter dette ikke grunnlag for at A, etter forespørsel fra medhjelper, har nektet å bistå med å gi tilgang til eiendommen.

Selv om også passivitet fra saksøktes side kan utgjøre grunnlag for tvangsfravikelse, jf. Rt-1996-1047, finner lagmannsretten at det i denne saken ikke foreligger nærliggende fare for at salgsarbeidet blir vanskeliggjort dersom det ikke besluttes fravikelse av eiendommen overfor A. Medhjelper trenger bistand fra B for å få tilgang til eiendommen og det foreligger ikke opplysninger om at A, ved passivitet eller aktive handlinger, har påvirket medhjelpers samarbeid med B.

For øvrig bemerkes at det åpenbart er slik at også A har bidratt til å forsinke tvangssalgsprosessen gjennom sine mange innsigelser utformet både av han selv og hans prosessfullmektig. Til dette bemerkes ytterligere at A i denne korrespondansen har hatt stort fokus på gjeldsforholdet og spørsmålet om banken hadde trukket for mye som betaling på lånet og om han av den grunn reelt hadde misligholdt lånet da banken brakte det til førtidig forfall. Selv om A ved dette klart har tilkjennegitt både motstand mot tvangsfullbyrdelsen og uvilje mot å bistå med gjennomføringen av tvangssalget, må det betraktes som legitimt å argumentere for sitt syn om det underliggende krav. At A har argumentert for at vilkårene for tvangsfullbyrdelse ikke er til stede kan ikke likestilles med at han har motarbeidet det arbeidet medhjelper er satt til å gjøre.

Konklusjonen er etter dette at vilkårene for tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-14 ikke er til stede og at begjæringen ikke tas til følge.

Anken har ført frem og A har vunnet saken. Han har krav på erstatning for sine sakskostnader etter tvisteloven § 20-2 første og andre ledd. Lagmannsretten finner ikke grunnlag for å gjøre unntak fra hovedregelen om erstatningsplikt, jf. tvisteloven § 20-2 tredje ledd.

A har i anken fremmet krav om erstatning av følgende kostnader:

«Kr 134 082,– Advokat Stifjell
Kr 82 000,– Rettshjelp og egenandel
Kr 8 070,– Rettsgebyr anke»

Anken fremstår å være forfattet av A selv. Samtidig har han gitt B fullmakt til å representere han i saken. Det foreligger ingen holdepunkter for at A har hatt kostnader til advokat Stifjell i anledning anken over tingrettens kjennelse av 05.03.2026. Kostnadene antas å gjelde tidligere bistand. Hva beløpet på 82 000 kroner gjelder fremstår uavklart, men kan uansett ikke gjelde kostnader A har hatt i forbindelse med anken over tingrettens kjennelse. As kostnader i forbindelse med ankesaken utgjør rettsgebyret på 8 070 kroner, som også utgjør beløpet han kan kreve erstattet fra motparten, jf. tvisteloven § 20-5 første ledd.

Lagmannsretten skal også avgjøre sakskostnadsspørsmålet for tingretten, jf. tvisteloven § 20-9 første og andre ledd. A har med samme begrunnelse som ovenfor krav på erstatning for sine sakskostnader for tingretten.

Begjæring om fravikelse ble inngitt 17.09.2025. A har i etterkant hatt noe bistand fra advokat Stifjell. Advokat Stifjell har inngitt prosesskriv 07.10.2025 (Dokument 61 for tingretten), som gjelder begjæring om overføring til allmenprosess. Prosesskriv 07.10.2025 (Dokument 62 for tingretten) gjelder innsigelser til begjæring om fravikelse. I tillegg har advokat Stifjell inngitt prosesskriv 13.11.2025 (Dokument 68 for tingretten), 24.11.2025 (Dokument 78 for tingretten) og 09.12.2025 (Dokument 80 for tingretten), som alle gjelder fravikelsessaken.

Det fremgår av Dokument 62 at advokat Stifjell frem til 07.10.2025 hadde brukt 4,5 timer til den del av saken som gjelder begjæring om tvangsfravikelse. Han har oppgitt timepris til 2 500 kroner eks. mva. og samlet salær til 14 062,50. I Dokument 80 har advokat Stifjell oppgitt at han har brukt 39 timer på denne saken. Med samme timepris som over har han oppgitt samlet salær til 121 875 kroner inkl. mva. Han har samtidig bedt om at beløpet utbetales direkte til Advokatfirmaet Holst Stifjell AS, jf. tvisteloven § 20-10.

A har krav på erstatning for nødvendige kostnader ved saken, jf. tvisteloven § 20-5 første ledd. Mye av arbeidet til advokat Stifjell ser ut til å ha gått ut på å argumentere for at det er feil i kravet som er fremmet av Landkreditt Bank AS. Prosesskrivene som er gjengitt over har i begrenset utstrekning omhandlet vilkårene for tvangsfravikelse. Selv om det i forbindelse med rettens behandling av en begjæring om tvangsfravikelse er tillatt å fremme innsigelser til tvangsgrunnlaget, fremstår arbeidet advokat Stifjell har utført å gå vesentlig ut over det som er nødvendig for å ivareta As interesser i spørsmålet om tvangsfravikelse. Sakskostnadskravet for tingretten settes etter dette skjønnsmessig til 20 000 kroner inkl. mva., som Landkreditt Bank AS skal betale direkte til advokat Stifjell, jf. tvisteloven § 20-10.

Kjennelsen er enstemmig.

SLUTNING

1.	Begjæring om fravikelse tas ikke til følge.

2.	I sakskostnader for lagmannsretten betaler Landkreditt Bank AS 8 070 – åttetusenogsytti – kroner til A innen 2 – to – uker fra forkynnelse av kjennelsen.

3.	Til dekning av As sakskostnader for tingretten betaler Landkreditt Bank AS 20 000 – tjuetusen – kroner til advokatfirmaet Holst Stifjell AS innen 2 – to – uker fra forkynnelse av kjennelsen.

Verktøylinje

LH-2026-91037

Om rettskraft for avgjørelser fra lagmannsrettene

A har anket kjennelsen og har i hovedsak anført:

Landkreditt Bank AS har tatt til motmæle og har i hovedsak anført:

Lagmannsretten bemerker: