Innledning

Utleier har opplyst at de sa opp leieforholdet per brev 23. mars 2026. Leieforholdet er tidsubestemt, og partene har avtalt en gjensidig oppsigelsesadgang i leiekontraktens punkt 5 på tre måneder, jf. husleieloven § 9-4.

Oppsigelsen ble sendt til leietaker 23. mars 2026. Leietakers protesterte på oppsigelsen 16. april 2026, og utvalget finner det sannsynliggjort at oppsigelsen er protestert på rettidig innenfor fristen på en måned, jf. husleieloven § 9-8 første ledd.

Saken for Husleietvistutvalget er anlagt ved utleiers klage av 22. april 2026 og er dermed sendt inn innen fristen på 3 måneder fra protestfristens utløp, jf. husleieloven § 9-8 første ledd tredje punktum.

Det følger av husleieloven § 9-8 annet ledd at Husleietvistutvalget skal prøve om oppsigelsen er lovlig, og om den eventuelt skal settes til side.

Oppsigelsen skal settes til side dersom utvalget ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig. Utvalget kan likevel ikke sette oppsigelsen til side dersom utvalget kommer til at oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra leietakerens side, jf. § 9-9 første ledd andre punktum.

Utvalget bemerker at når leietaker har protestert på oppsigelsen, så fremkommer det av lovens forarbeidet at leietaker ikke kan påberope seg at oppsigelsen ikke er gyldig av formelle grunner, jf. Ot.prp. nr. 82 (1997–1998) side 200. Husleietvistutvalget vil derfor ikke foreta en vurdering av oppsigelsens formkrav.

Kravet om saklig grunn

Det kreves at oppsigelsen har en lovlig grunn, jf. husleieloven § 9-5 andre ledd.

Det følger av husleieloven § 9-5 andre ledd at en tidsubestemt leieavtale om bolig bare kan sies opp av utleieren dersom:

«a.	husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,

b.	riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,

c.	leieren har misligholdt leieavtalen, eller

d.	det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.»

Det må være realitet i den oppgitte grunnen.

I rettspraksis og forarbeider er det lagt til grunn at utleier også kan trekke inn andre grunner enn den som er nevnt i oppsigelsen i en senere oppsigelsessak, men da under den forutsetning at den opprinnelige oppsigelsesgrunnen må være riktig, jf. NOU 1993: 4 s. 171 og Kobbes kommentarer til Husleieloven (2000) s. 460-461.

Utleier har opplyst i oppsigelsen at leietaker skylder én måneds leie og at leietaker har røyket i boligen på tross av forbud mot røyking. Utvalget legger derfor til grunn at det er husleieloven § 9-5 bokstav c som er påberopt.

Etter at saken ble sendt inn til HTU har utleier videre opplyst at leietaker skylder ytterligere en måned med leie.

Det følger av husleieloven § 5-2 at «leieren plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt til sikring av god husorden.» Videre følger det av lovens forarbeider at «det er grunn til å understreke at bestemmelsen i første punktum ikke er uttømmende; leieren må ta tilbørlig hensyn til utleiers interesse i å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen selv om utleieren ikke har fastsatt bestemte ordensregler eller gitt konkrete påbud», jf. Ot.prp. nr. 81 side 180. I leiekontraktens punkt 7 om ordensregler er det huket av nei for at røyking inne er tillat. Utvalget finner det derfor klart sannsynliggjort at det er avtalt forbud mot røyking inne.

Utleier har vedlagt uttalelser fra nabo som har blitt sterkt plaget av røykingen fra leietaker. Ut fra vedlagt dokumentasjon i saken finner utvalget det sannsynliggjort at leietaker har røyket inne i boligen gjentatte ganger. Dermed har leietaker brutt leieavtalen gjentatte ganger, og det foreligger mislighold av leieavtalen, jf. husleieloven § 9-5 bokstav c.

Videre finner utvalget det sannsynliggjort at leietaker skylder to måneder med leie, og dermed har misligholdt leieavtalen som følge av manglende innbetaling av leie.

Utvalget har etter dette funnet det sannsynliggjort at leietaker har misligholdt leieavtalen og at det foreligger saklig grunn for oppsigelse, jf. husleieloven § 9-5 bokstav c.

Rimelighetsvurderingen

Etter husleielovens § 9-8 andre ledd, skal oppsigelsen settes til side, dersom utvalget etter en konkret vurdering av begge parters forhold, finner at den vil virke urimelig.

I lovens forarbeider, Ot.prp. nr. 82 (1997–1998) s. 201, er det uttalt at:

«Etter annet ledd annet punktum skal retten sette oppsigelsen til side der den etter en vurdering av begge parters forhold finner at oppsigelsen vil virke urimelig.

(...)

Retten legger opp til en bred avveining av partenes motstridende interesser. Leierens behov for fortsatt å beholde leieretten til husrommet, må veies mot utleierens behov for annen bruk. Denne avveiningen må foretas på grunnlag av forholdene slik de er på domstidspunktet».

Et sentralt moment i vurderingen på leietakers side er særlig den reelle faren for at leietakeren blir stående uten bolig. I den forbindelse skal det også tillegges vekt hvorvidt leietaker har gjort konkrete forsøk for å skaffe seg alternativ bolig, jf. Ot.prp. nr. 82 (1997-1998) side 102.

Leietaker har ikke sendt inn tilsvar i saken, og Husleietvistutvalget er kun kjent med opplysningene leietaker har gitt i sin protest. Leietaker protesterer på at det foreligger saklig grunn for oppsigelse, men som vurderingen ovenfor viser så har utvalget kommet til at det foreligger flere saklige grunner for oppsigelse. Leietaker har ikke kommet med noen opplysninger om hvorfor oppsigelsen skal anses som urimelig overfor leietaker. Dette har leietaker hatt anledning til.

Leieforholdet er i [sted]. Dette er en by med mange leieobjekter tilgjengelig i markedet, og på generelt grunnlag finner ikke utvalget det sannsynliggjort at leietaker er i reell fare for å bli stående uten bolig.

Utleier har på sin side behov for å få betalt leien, og at hensynet til andre beboere blir ivaretatt, samt at boligen benyttes i tråd med avtalen.

Utvalget har etter en totalvurdering kommet til at oppsigelsen ikke skal settes til side som urimelig.

Oppsigelsen er gyldig.