Generelt

Leieforholdet reguleres av husleieloven (husll.) og leieavtalen mellom partene.

Utvalget har lest og vurdert alle saksdokumenter, men vil kun vise til det som har hatt betydning for å begrunne vedtaket.

Husleietvistutvalget skal kort bemerke at innklagede i saken i leieavtalen har benyttet seg av et annet navn enn det hun er registrert med i Folkeregisteret. HTU forholder seg i denne saken til innklagedes folkeregistrerte navn.

Det legges til grunn at leieforholdet startet den 15.08.2014, slik det fremkommer av oppsigelsen.

Oppsigelse

Saken gjelder oppsigelse av leieforhold mellom klager og innklagede.

Det fremkommer av fremlagte standard leiekontrakt at det ikke er avtalt noe om oppsigelse. Det følger da av husll. § 9-6 første ledd at oppsigelsesfristen skal være tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

Partene synes å være enige om at utleiers oppsigelse er formriktig, jf. husll. § 9-7, at leietaker har protestert innen én måned og at utleier har brakt saken inn for Husleietvistutvalget innen fristen, jf. § 9-8 første ledd.

Det følger av husll. § 9-8 annet ledd at Husleietvistutvalget skal prøve om oppsigelsen er lovlig, og om den eventuelt skal settes til side. Oppsigelsen skal settes til side dersom utvalget ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig. Utvalget kan likevel ikke sette oppsigelsen til side dersom utvalget kommer til at oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra leierens side, jf. § 9-9 første ledd annet punktum.

Er oppsigelsen lovlig?

Utleier har sagt opp leieavtalen med følgende begrunnelse i oppsigelse datert 24.11.2025:

«Viser til brev fra [sted] kommune. Leiligheten skal renoveres»

Husleietvistutvalget viser ellers til utleiers forklaring.

Det følger av § 9-5 at tidsubestemt leieavtale kan sies opp av utleier dersom annet ikke er avtalt. Bestemmelsen første og annet ledd lyder:

Er ikke annet avtalt eller annet følger av loven her, kan tidsubestemt leieavtale sies opp av utleieren.

En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleieren dersom:

a.	husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,

b.	riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,

c.	leieren har misligholdt leieavtalen, eller

d.	det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

Husleietvistutvalget kan ikke se at oppsigelsen faller inn under § 9-5 annet ledd bokstav b som gjelder riving eller ombygging som gjør det nødvendig at leier må flytte.

Utleiers grunn for oppsigelse er nødvendigheten av å få gjennomført skadedyrbekjempelse.

Utvalget finner at utleiers oppsigelsesgrunn faller inn under annet ledd bokstav d, «annen saklig grunn».

Videre må utleiers anførsler forstås slik at det gjøres gjeldende at leietaker har misligholdt sine plikter i henhold til avtalen ved å ikke medvirke til nødvendig bekjempelse av skadedyr i leiligheten, og at oppsigelsen også faller inn under bokstav c, mislighold av leieavtalen.

I tillegg til at oppsigelsesgrunnen skal være saklig må den også være reell eller nødvendig. Dersom utleier kan gjennomføre nødvendige tiltak mens leietaker bor i leiligheten, eventuelt ved kortvarig utflytting, vil det ikke foreligge en gyldig oppsigelse.

Utleier anfører at det er nødvendig at leietaker flytter ut da leietaker i lengre tid har motarbeidet og hindret utleiers forsøk på skadedyrbekjempelse.

Leietaker anfører at hun ikke er ansvarlig for at det er kommet kakerlakker i eiendommen, og at disse må ha kommet inn i leietakers leilighet via andre leiligheter. Videre viser leietaker til bygningsmessige forhold som utleier plikter å utbedre som årsak til kakerlakkproblemer i leietakers leilighet.

Husleietvistutvalget finner det ikke tvilsomt at kakerlakkproblemene er av en slik art og et slikt omfang at det er nødvendig med profesjonell skadedyrbekjempelse, noe som også har vært forsøkt.

Utvalget finner det videre sannsynliggjort at det i utgangspunktet ikke er nødvendig at leiligheten fraflyttes for å bekjempe kakerlakker. Det vises her til erklæring fra Cytox AS av 21.05.2026. Erklæringen hitsettes i sin helhet:

«Til rette vedkommende

Cytox AS har ved flere anledninger fått oppdrag om å fjerne kakkelakker i [adresse], [sted].

Spesielt i leiligheten i tredje etasje til høyre har det vært utfordringer med å få bukt med problemet.

Sannsynlig årsak til dette er at gift og åte som er lagt ut, er fjernet av beboer eller at andre har blitt sluppet inn i leiligheten.

Vi har ikke opplevd lignende utfordringer i andre deler av [adresse]. Hvor kakkelakk problemene oppstod, kan vi ikke slå fast, men det vi kan bekrefte er at kakkelakkproblemene som i dag finnes i [adresse], stammer fra nevnte leilighet, tross flere forsøk for å fjerne problemet.

Å fjerne kakkelakker er i utgangspunktet en enkel oppgave, som vi utfører flere steder. Det er imidlertid svært viktig at gift/åte ikke fjernes, da problemet da vil blomstre opp igjen og sannsynligvis også spre seg til andre leiligheter på adressen.

Dersom problemet ikke løses, kan man risikere å få pålegg fra kommunen om at leiligheten må saneres.

Vi understreker at det ikke er noen grunn til å fjerne utlagt gift/åte, da dette ikke er dokumentert at dette er farlig for andre enn kakkelakkene. Vi er blitt gjort kjent under befaring at beboer ikke har ønsket utlagt gift.

Cytox AS kan ikke huske at vi har støtt på lignende problem andre steder i vår bekjempelse av skadedyr.»

Husleietvistutvalget kan ikke se at det har betydning hvor kakerlakkene opprinnelig kom fra. Det avgjørende må være at kakelakkende nå tilsynelatende får formere seg fritt i leietakers leilighet.

Husleietvistutvalget kan heller ikke se at det har betydning for spørsmålet om oppsigelse at det er synlige åpne rør fra varmtvannstanken som medfører gode forhold for kakerlakker.

Avgjørende for spørsmålet om oppsigelse må være om leietaker unnlater å medvirke til å bekjempe kakerlakkene.

Leietaker har ikke bestridt å ha fjernet gift og åte som er lagt ut av Cytox AS. Leietaker har heller ikke bestridt å ha unnlatt å medvirke til nødvendig utbedring ved å nekte skadedyrfirma adgang til leiligheten slik det fremkommer av kommunens varsel.

Fra [sted] kommune sitt varsel av 13.11.2025 hitsettes:

«A pålegges å utrydde skadedyr og iverksette forebyggende tiltak mot skadedyr i leilighet i [adresse] 3 H gnr. 167 bnr. 517.

Miljørettet helsevern skal varsles skriftlig når ovenfor nevnte tiltak er gjennomført.

Frist for gjennomføring av tiltak settes til 18. desember 2025.

Kontroll vil bli gjennomført nevnte dato kl.14:00.

Hjemmel for vedtaket er forskrift om skadedyrbekjempelse §§ 2.3 og 2.4.

...

Saksopplysninger

Miljørettet helsevern mottok 07. juli 2025 melding om duer som blir matet og som griser til fasade og uteområde, samt kakerlakker i bygningen fra en leilighet i [adresse], gnr. 167 bnr. 517. Vi viser til vår innkalling til befaring sendt 4. september og 15 september.

Befaring ble foretatt 22. september 2025. Til stede var eier [navn], leietaker av leiligheten B, venn av leietaker [navn], representant fra Cytox og overingeniørene [navn] og [navn] fra Miljørettet helsevern.

Bygningen har tidligere hatt skadedyrbekjempere inne ved flere anledninger for å forsøke å utrydde kakerlakker. I dette tilfellet er situasjonen spesiell fordi leietaker nekter skadedyrfirmaet adgang til leiligheten. Begrunnelsen som oppgis er at leietaker blir syk av kjemikaliene (pesticidene) som benyttes ved behandling. Under befaring ble det opplyst at eier av leiligheten kun har fått adgang tre ganger i løpet av de 11 årene leietakeren har bodd der.

Bilder fra befaringen er gitt i vedlegg. Følgende ble observert:

-	Det var en dueflokk på taket og flere duer oppholdte seg på balkongen til leiligheten som ble befart.

-	Badet til leiligheten luktet sterkt av mugg og urin, og hadde råtne baderomsmøbler.

-	Varmvannstanken under vasken i badet vrimlet av kakerlakker. Det var synlige åpne rør.

-	Taket på soverommet som ble brukt som lager for klær var full av edderkopper og luktet urin og duer. Det var også her det var matfat for å mate duene.

-	Vi ble fortalt at leietaker hadde ryddet og vasket leiligheten til vi kom, men vi observerte mange poser på soverommet som var stablet langs veggene.

Vår vurdering

Etter forskrift om skadedyrbekjempelse §§ 2-3 og 2-4 kan vi gi pålegg om forebyggende tiltak og utrydding av skadedyr, når forekomsten av skadedyr tilsier det. Videre stiller forskrift om miljørettet helsevern § 10 krav om blant annet tilfredsstillende inneklima og helsemessig forsvarlig standard for sanitæranlegg. Kravene retter seg mot virksomheter, men prinsippene kan ha overføringsverdi her. Lovgiver gir føringer for at det finnes noen minimumskrav der mennesker oppholder seg over tid. Utleieboliger omfattes av dette.

På befaring ble det observert mange duer på balkong og tak, samt ekskrementer på fasade og balkong. I leiligheten ble det funnet kakerlakker og edderkopper. Naboer bekrefter også problemer med kakerlakker. Forekomsten av skadedyr tilsier at det er behov for tiltak. Videre har badet åpne rør ved varmtvannstanken, noe som gir yngleplass for kakerlakker. Vi observerte også et råttent baderomsmøbel med sterk lukt av fukt og råte. Dette kan tiltrekke seg skadedyr. Også dette tilsier at det er behov for tiltak.

Vi vurderer at det er nødvendig å pålegge eier å gjennomføre tiltak for å sikre forsvarlige boforhold, men avventer deres merknader innen 24.11.25 før endelig vedtak fattes.»

Det følger av husll. § 5-6 første ledd og annet ledd første punktum at:

«Leieren plikter i nødvendig utstrekning å gi utleieren eller utleierens representant adgang til husrommet for tilsyn.

Leieren plikter å gi utleieren eller andre adgang til husrommet i den utstrekning det trengs for å gjennomføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig.»

Etter en samlet vurdering finner Husleietvistutvalget det sannsynliggjort at leietaker ikke har medvirket til utleiers utbedring av skadedyr i den grad leietaker er pliktig til. Utvalget finner det heller ikke sannsynliggjort at leietaker i nær fremtid vil medvirke til slik utbedring, og at nødvendig utryddelse av skadedyr først kan skje når leietaker er flyttet ut.

Videre vises det til at leietaker over tid har nektet utleier tilgang for regelmessig tilsyn ved leiligheten.

Husleietvistutvalget finner at oppsigelsen er lovlig.

Skal oppsigelsen settes til side?

Det følger av § 9-8 annet ledd annet punktum at oppsigelsen skal settes til side dersom retten [Husleietvistutvalget] ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig.

I lovens forarbeider, Ot.prp. nr. 82 (1997–1998) side 201, heter det:

«Retten skal her på fritt grunnlag ta stilling til om oppsigelsen skal settes til side som urimelig.

...

Regelen legger opp til en bred avveining av partenes motstridende interesser. Leierens behov for fortsatt å beholde leieretten til husrommet, må veies opp mot utleierens behov for annen bruk. Denne avveiningen må foretas på grunnlag av forholdene slik de er på domstidspunktet.»

Leietaker har ikke anført at oppsigelsen skal settes til side som urimelig. Utvalget kan heller ikke se at det er forhold på leietakers side som medfører at oppsigelsen er urimelig. Videre fremstår det som klart at utleier har et behov for å få sanert skadedyrene i leiligheten.

Husleietvistutvalget finner ikke grunnlag for å sette oppsigelsen til side som urimelig.

Husleietvistutvalget er etter dette kommet til at oppsigelse er gyldig.

Det bemerkes at utleier har lagt ned påstand om at leietaker pålegges å fraflytte boligen innen 16.03.2026. denne fristen er oversittet. Utvalget finner at leietaker skal pålegges å flytte innen en oppfyllelsesfrist på 14 dager fra vedtaket er forkynt for leietaker.

Sakskostnader

Utleier, som har vunnet saken, har ikke krevd dekket sakskostnader i saken, heller ikke saksbehandlingsgebyret for HTU.

****