Vurdering av oppsigelsens saklighet

Det kreves at oppsigelsen har en lovlig grunn, jf. husleieloven § 9-5 andre avsnitt. Husleietvistutvalget vil i det følgende ta stilling til om oppsigelsen er saklig. Forutsatt at saklighetskravet er oppfylt vil utvalget vurdere om oppsigelsen skal settes til side som urimelig, jf. § 9-8 annet ledd, med mindre det foreligger vesentlig mislighold, jf. husleieloven § 9-9.

Det følger av husleieloven § 9-5 andre avsnitt, jf. husll. § 9-2 andre avsnitt, at en tidsbestemt leieavtale om bolig bare kan sies opp av utleieren dersom:

«a.	husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,

b.	riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,

c.	leieren har misligholdt leieavtalen, eller

d.	det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.»

Det må være realitet i den oppgitte grunnen.

Utleiers oppsigelse datert 19. september 2025 er begrunnet slik:

«Leieobjektet skal gjennomgå omfattende oppussing som vil medføre at det ikke kan beboes.
Dette er hjemlet i Husleieloven §9-5, 2. ledd, bokstav b

Øvrige årsaker
Hei! Flere grunner til oppsigelse er at omsetningen min går mye i minus. Når leiligheten pusses opp, prøver å lage et soverom til, så må jeg øke husleie slik at omstendighetene går ikke mye minus. Hvis ikke det skjer, så må jeg i verste fall selge den når jeg ikke klarer å betale tilbake til banken. Flis på badet var ødelagt, så kom jeg med fagfolk som skulle hjelpe meg, så var den fuktig og han kunne ikkje hjelpe meg. Derfor må de egentlig flytte ut så fort som mulig slik at de ikke blir lekkasje til naboen. Jeg har sendt oppsigelsen til dem og jeg skulle pusse opp nå og de hevder at de ikke fikk det osv!»

Utleiers oppsigelsesgrunn er oppussing som anføres å ikke være mulig å foreta parallelt mens husrommet bebos. Oppsigelsen er også begrunnet økonomisk.

Når det gjelder innholdet i alternativet i bokstav b, gjengir utvalget følgende uttalelser i forarbeidene til husleieloven, Ot.prp. nr. 82 (1997–1998) side 199:

«I bokstav b er det slått fast at utleieren kan si opp leieavtalen der riving eller ombygging gjør at husrommet må fravikes. Denne oppsigelsesgrunnen kan bare utleieren vise til for det tilfellet at det foreligger reelle planer om ombygging eller riving – og som kan gjennomføres innen rimelig tid. Det forutsettes at regelen bare kan benyttes der utleieren har fått rive- eller byggetillatelse etter plan- og bygningsloven. Det kreves i tillegg at tiltaket er av et slikt omfang at husrommet virkelig må fravikes. Vilkåret er ikke innfridd dersom leieren kan fortsette å bruke husrommet, uten at dette skaper særlige vansker med gjennomføringen av for eksempel ombyggingen.»

Utvalget har delt seg i et flertall og et mindretall i saklighetsvurderingen. Utvalgets flertall, saksleder Lene Lisabeth Skoge og utvalgsmedlemmet Saman Sher sitt syn på saken:

Utleier har opplyst at bad og kjøkken skal renoveres, og at han vil prøve å lage et soverom til i boligen.

Utvalget har oppfordret utleier til å konkretisere og dokumentere oppussingsplanen, men utleier har i liten grad etterkommet dette. Det fremgår av dokumentene at en flis var løs på badet og at denne ønskes utbedres av utleier. Videre at utleier ønsker høyere økonomisk gevinst, og i den anledning vurderer å lage et ekstra soverom. Planene for kjøkkenet er ikke omtalt. Utleier har fremlagt en e-post fra [bedrift] etter deres befaring i leieobjektet. Den viser til oppussing av kjøkken og bad, og bygging av et ekstra soverom. Videre angir den at de gjør oppmerksom på at badet ikke vil kunne benyttes i perioden det pågår oppussing. Det er ikke opplysninger om at boligen ellers ikke kan benyttes under oppussingen.

Tiltakene som utleier har anført at skal gjennomføres er ikke sannsynliggjort å være i den karakter som forutsettes for at oppsigelsen skal være lovlig etter bokstav b.

Utleieren har ikke sannsynliggjort ombygging som gjør at leieobjektet må fravikes, jf. § 9-5 bokstav b. På bakgrunn av den manglende dokumentasjonen og tiltakets begrensede omfang kan utvalget heller ikke se at vilkåret om «annen saklig grunn» i § 9-5 bokstav d er sannsynliggjort oppfylt vedrørende oppussingen.

Utvalget vil ellers bemerke at utleier, kort tid før oppsigelsen ble gitt, fremsatte krav ovenfor leietaker om økt husleie utover lovlig økning etter KPI som leietaker protesterte mot. Utleier skrev i en SMS datert 7. juli 2025 at leietakerne måtte flytte ut hvis de ikke betalte økt husleie. Oppsigelsesgrunnen fremstår å være ønske om økt leieinntekt, hvilket ikke er en lovlig oppsigelsesgrunn.

Etter dette foreligger det ikke saklig grunn for oppsigelsen, jf. husleieloven § 9-5 andre avsnitt. Oppsigelsen er derfor ikke lovlig, og den skal settes til side, jf. husleieloven § 9-8. Det er dermed ikke nødvendig å foreta en urimelighetsvurdering. Oppsigelsen er ugyldig.

Utvalgets mindretall, utvalgsmedlem Line Parelius sitt syn på saken:

Parelius er enig i at oppsigelsen ikke er lovlig etter husll. § 9-5 bokstav b.

Parelius mener at økonomiske grunner for oppsigelse er saklig, slik at oppsigelsen er lovlig etter husll. § 9-5 bokstav d. For at oppsigelsen skal være gyldig, må den i tillegg ikke være urimelig, jf. husll. § 9-8. Urimelighet avgjøres etter en totalvurdering av begge parters interesser. Husleieloven har ufravikelige bestemmelser om i hvilke tilfeller og hvordan husleien kan økes. Oppsigelse pga. ønske om høyere leie en det som kan oppnås i medhold av husleielovens regler, vil etter en totalvurdering av begge parters interesser i denne saken ikke være tilstrekkelig til at oppsigelse av boligleieforholdet er rimelig. Oppsigelsen skal derfor ikke stadfestes som gyldig.

Kravets rettslige utgangspunkt

Partenes plikter i leietiden reguleres av husleieloven kapittel 5. For mangler som oppstår i leietiden, følger leietakers krav på mangelsbeføyelser av husleieloven § 5-7. Her fremgår det at hvis utleieren ikke oppfyller sine plikter i leietiden, og mangelen ikke beror på forhold på leietakerens side, kan leietakeren gjøre gjeldende mangelsbeføyelser, herunder leieavslag. Dette forutsetter at mangelen ikke er ubetydelig.

Avslag i leie reguleres av husll. § 2-11, og det følger av bestemmelsen andre ledd:

«I den tid husrommet lider av en mangel, kan leieren kreve avslag i leien slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Dette gjelder likevel ikke i tiden etter at leieren har avslått et tilbud om retting som leieren pliktet å motta.»

Etter husleieloven § 5-1 og § 5-3 plikter utleier å stille boligen til leietakerens disposisjon i samsvar med avtalen gjennom hele leieperioden. I dette ligger at utleieren har ansvaret for mangler som oppstår under leieforholdet med mindre mangelen skyldes forhold på leietakerens side.

Leietaker plikter på sin side å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med leieavtalen, jf. husll. § 5-1 andre ledd.

Hvorvidt det foreligger en mangel ved husrommet, må vurderes konkret. Det er leietaker som må sannsynliggjør at det foreligger mangel, og dernest at leietaker har rett på mangelsbeføyelsen som påberopes.

Husleietvistutvalgets vurdering av kravet

Utvalget forstår det slik at partene er enige om at det oppstod muggdannelse i leiligheten i leietiden. Leietaker har fremlagt dokumentasjon som viser at det ble klaget på mugg til utleier den 5. mars 2025.

Muggsopp er en av de vanligste boligskadene. Årsakene er generelt sammensatte og komplekse. Ofte er det tale om en kombinasjon av forhold ved boligen, bruken av boligen, lokale vær- og klimaforhold m.m. som kan føre til muggangrep.

Partene er uenige i årsaken til muggen og fukten. Leietakerne mener at det ikke skyldtes deres bruk av leiligheten. Utleieren mener på sin side at det må skyldes leietakerne.

Det foreligger ikke skaderapport eller lignende som kan belyse skadeårsaken eller omfanget av skadene. Husleietvistutvalgets avgjørelse må derfor i større grad baseres på partenes egne forklaringer og fremlagte bilder. Det må foretas en alminnelig sannsynlighetsvurdering, hvor det mest sannsynlige faktum legges til grunn. Det er leietakerne som har bevisbyrden, siden det er de som har satt fram et krav om leieavslag. Dersom to forhold fremstår som like sannsynlige, vil bevistvilen derfor gå utover leietakerne.

Utleieren plikter å stille leiligheten til disposisjon i vanlig god stand under leieforholdet, jf. § 5-1 første avsnitt og § 5-3 første avsnitt, jf. § 2-2 første avsnitt. Dersom de nevnte skadene skyldtes bygningsmessige forhold eller tilfeldigheter, legger utvalget til grunn at det forelå en mangel som utleieren må bære risikoen for. Det vises til at leiligheten etter rundt åtte måneder av leieforholdet ble tømt for at den skulle utbedres som følge av mugg og fukt. Dersom skadene skyldtes at leietakerne hadde foretatt for dårlig utlufting, altså bruksmessige forhold, må leietakerne bære risikoen for mangelen. Dette er fordi leietakerne plikter å behandle boligen med tilbørlig aktsomhet under leieforholdet, jf. § 5-1 andre avsnitt. Normal utlufting må anses som en del av denne plikten.

Det ene fremlagte bildet viser muggdannelse langs vegg på soverom helt oppe med taket. Området som er befengt med mugg strekker seg anslagsvis rundt 50 cm nedover veggen, og rundt 10 cm horisontalt. Området er tilnærmet helt tildekt av mørk mugg, og det strekker seg prikker i nedover i forlengelsen av området.

Et annet bilde viser muggdannelse i nederste del av hjørnet på veggen mot gulvet. Også her er muggen sterkt konsentrert om et mindre område hvor muggen gjør den hvite veggen helt sort, men det strekker seg også prikker av mugg utover det sterkt befengte området.

Det fremstår som relativt kraftig og lokalisert muggvekst, ikke bare lett kondens eller overflateskjolder. Muggen er konsentrert i forholdsvis avgrensede områder på vegg, som kan tyde på typisk kuldebro, oppstigende eller nedstigende fukt, lekkasje eller vedvarende kondens i konstruksjonen. Spredningsmønsteret tyder på kontinuerlig fuktpåvirkning over tid.

Bildene indikerer manglende ventilering av rommene. Hvorvidt den manglende ventileringen av rommene skyldtes bygningsmessige eller bruksmessige forhold er det lite bevisføring om.

Leietaker har opplyst at rommene har vært i normal bruk og oppvarming. Det er opplyst at møbler ikke har vært plassert helt inntil veggene og at det har blitt luftet godt. Utleier har på sin side fremlagt en melding fra styreleder hvor han skriver at han ikke tror muggdannelsen skyldes vannlekkasje eller utett tak/vegg, men at eier måtte gjennomføre egen kontroll/inspeksjon. Videre at styret hadde sett tilsvarende utfordringer som skyldes inneklima, manglende varmeovn, og/eller lufting. Det er uklart om styreleder foretok besiktigelse, kontroll eller annen undersøkelse i forkant av sin melding.

Det foreligger ikke dokumentasjon på at utleier foretok nærmere undersøkelser av boligen etter at muggproblemene ble meldt inn, utover besiktigelse. Det er heller ikke fremlagt dokumentasjon på at ventilasjonssystem, luftespalter, oppvarmingsmuligheter eller øvrige bygningsmessige forhold ble kontrollert. Etter utvalgets syn svekker dette bevisverdien av utleiers anførsel om at forholdet skyldtes mangelfull lufting fra leietakers side. Leietaker har på sin side heller ikke fremlagt noe dokumentasjon på at muggdannelsen skyldes bygningsmessige forhold.

Utvalget forstår det slik at utleier kjøpte boligen kort tid før leieforholdet startet. Det er ikke fremlagt teknisk dokumentasjon fra salgsoppgave eller takstrapport som beskriver boligen eller dens inneklima.

Leieforholdet startet 15. juli 2024, og hadde ifølge leietakers forklaring vart i rundt åtte måneder før muggdannelsen oppstod. Dersom leietakers bruk av boligen var uforsvarlig, ville muggdannelsen muligvis oppstått tidligere. Samtidig er det normalt at utfordringer knyttet til inneklima og ventilasjon lettere oppstår i vintermånedene, hvor behovet for oppvarming og lufting er større. Muggen fremstår samtidig som mer aggressiv og konsentrert enn det som vanligvis oppstår ved generell dårlig utlufting.

Begge parter har hatt beskjeden bevisføring vedrørende årsaken til muggdannelsen. Utvalget har vært i tvil ved sin vurdering. De fremlagte bildene som viser omfanget og karakteren av muggdannelsen, samt dens lokalisering i avgrensede områder på vegg og i hjørner, blir derfor avgjørende for utvalgets vurdering. Utvalget mener at bildene samlet sett taler for en svak sannsynlighetsovervekt for at muggdannelsen skyldtes bygningsmessige forhold, altså forhold på utleiers side.

Utvalget finner på denne bakgrunn at det forelå en mangel ved husrommet.

Leietaker har dermed i utgangspunktet krav på leieavslag etter husll. § 2-11 andre ledd.

Ved fastsettelsen av leieavslagets størrelse skal det foretas en skjønnsmessig vurdering av forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand.

Utvalget legger til grunn at muggdannelsen medførte en reduksjon av boligens bruks- og leieverdi. Det vises til at mugg og fukt i bolig normalt vil påvirke bokvaliteten negativt. Samtidig er det ikke fremlagt dokumentasjon som tilsier at boligen var ubeboelig. Muggen var på soverom, og det er ikke sannsynliggjort at leietaker var avskåret fra å benytte husrommet i perioden. Leietaker har opplyst at soverommene ble benyttet, men at det hadde negativ innvirkning på helsen.

Det er begrenset dokumentasjon knyttet til omfanget av mangelen over tid. Det er opplyst at muggen ble vasket bort. Samtidig er det uklart om den ble vasket bort regelmessig i leietiden, og hvor fort den eventuelt kom tilbake etter eventuell rengjøring. I mangel av konkrete opplysninger har utvalget måttet foreta en skjønnsmessig vurdering basert på den dokumentasjonen som foreligger.

Rommene ble brukt som tiltenkt, og utvalget legger til grunn at innvirkningen ikke har vært særlig stor. Etter en samlet skjønnsmessig vurdering finner utvalget at leietaker har krav på et leieavslag på 5 % for den aktuelle perioden det er krevd for, altså for perioden 1. mars 2025 til 23. mars 2026. Husleien ble økt fra kr 20 000 til kr 20 600 fra og med juli 2025. Reguleringen er ikke bestridt at leietaker, og utvalget legger i mangel av andre holdepunkt til grunn at den var lovlig. Utvalget beregner leieavslaget slik:

Mars-juni 2025:
4 måneder × kr 20 000 = kr 80 000

Juli 2025-februar 2026:
8 måneder × kr 20 600 = kr 164 800

1.mars-23. mars 2026:
kr 20 600 / 31 x 23 = kr 15 290,32

Samlet husleie i perioden utgjør dermed:
kr 80 000 + kr 164 800 + kr 15 290,32 = kr 260 090,32
5 % leieavslag av dette utgjør:
kr 260 090,32 × 0,05 = kr 13 004,52

Leieavslaget for perioden 1. mars 2025 til 23. mars 2026 utgjør samlet kr 13 004,52.

Leietaker gis medhold i krav om avslag i leie med kr 13 004,52.

Rente

Leietaker har krav på forsinkelsesrente fra 30 dager etter at utleier har sendt leietaker skriftlig påkrav med oppfordring om å betale, jf. forsinkelsesrenteloven § 2.

Det er ikke opplyst at leietaker har sendt skriftlig påkrav til utleier før klagen ble framsatt. Klagen regnes imidlertid som påkrav.

Klagen ble sendt fra Husleietvistutvalget til utleier den 24. mars 2026, og leietaker har krav på rente fra 30 dager etter dette.

Husleietvistutvalget gir leietaker medhold i kravet om rente av det tilkjente beløp fra 23. april 2026 og til betaling skjer.

Kravets rettslige utgangspunkt

Avtalt leiebeløp var i henhold til leiekontrakten punkt 4 kr 20 000 per måned. Leiebeløpet forfalt til betaling den 20. hver måned for forrige kalendermåned.

Husleietvistutvalgets vurdering av kravet

Husleietvistutvalget tar utgangspunkt i at leietaker var forpliktet til å betale leie med kr 20 000 per måned. Utvalget viser til leiekontrakten punkt 4. Partene er enige om at leietaker betalte kr 10 000 i husleie i januar 2025, og at det er utstående kr 10 000.

Leietaker har anført tilbakeholdsrett grunnet motkrav mot utleier. Det er ikke sannsynliggjort at beløpet er deponert på slik måte som husll. § 3-8 angir.

Utvalget finner at det er sannsynliggjort at leietaker har misligholdt sin betalingsplikt for januar 2025, og at leietaker skylder leie for den måneden med kr 10 000.

Husleietvistutvalget gir utleier medhold i kravet om betaling av kr 10 000 i skyldig husleie.

Rente

Forsinkelsesrente kan kreves fra forfallsdato når denne er fastsatt i forveien, jf. forsinkelsesrenteloven § 2. Partene har avtalt forfallsdato til den 20. hver måned for forrige kalendermåned. Dette må forstås slik at husleie for januar 2025 forfalt 20. februar 2025.

Utleier har krav på rente av det skyldige leiebeløp fra 20. februar 2025.

Husleietvistutvalget gir utleier medhold i kravet om forsinkelsesrente av kr 10 000 fra 20. februar 2025 og til betaling skjer.

Kravets rettslige utgangspunkt

Husleieloven kapittel 3 har regler om hvilke ytelser det lovlig kan avtales at leietaker skal betale. Det følger av husleieloven (husll.) § 3-7 at det ikke kan avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn angitt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6.

Husll. § 3-1 første ledd lyder:

«Leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Det kan likevel avtales at utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel skal fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen, jf. § 3-4. Det samme gjelder utleierens utgifter til vann og avløp når disse utgiftene skal betales etter målt forbruk.»

Husleietvistutvalgets vurdering av kravet

Husll. § 3-1 første ledd annet punktum er en unntaksregel som gir adgang til å kreve utgifter til forbruk av vann i tillegg til leien. Skal slike utgifter betales særskilt og i tillegg til den fastsatte leie, kreves det avtale. Partene har i leieavtalen punkt 4 avtalt at vann- og avløpsutgifter var inkludert i leiesummen.

Utleiers krav om dekning av utgifter til varmt vann fører ikke frem.

Leietaker frifinnes for utleiers krav om dekning av utgifter til varmt vann.