Rettslig utgangspunkt

Husleietvistutvalget skal prøve utleiers oppsigelse av 13. august 2025.

Husleieloven § 9-8 andre ledd lyder:

Retten skal prøve om oppsigelsen er lovlig, og om den eventuelt skal settes til side. Oppsigelsen skal settes til side dersom retten ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig. Retten kan likevel ikke sette oppsigelsen til side dersom den kommer til at oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra leierens side, jf. § 9-9 første ledd annet punktum.

Oppsigelsesadgang

For at utleiers oppsigelse skal være lovlig, må det foreligge en adgang til oppsigelse.

Det er på det rene at utleier har oppsigelsesadgang etter utløpet av bindingstiden som løp fra 20. mai 2024 – 20. mai 2025. Det fremgår av den fremlagte leiekontraktens punkt 5 at leieforholdet er tidsubestemt med oppsigelsestid på 2 måneder, regnet fra den første dagen i den påfølgende måneden. Utvalget legger til grunn at utleier har oppsigelsesadgang.

Saklig grunn for oppsigelsen

Det kreves videre at oppsigelsen har en reell saklig grunn, jf. husleieloven § 9-5 andre ledd.

Det følger av husleieloven § 9-5 andre ledd at leieavtalen kan sies opp dersom:

a.	husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden,

b.	riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes,

c.	leieren har misligholdt leieavtalen, eller

d.	det foreligger annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

Det stilles relativt beskjedne krav til hva som skal anses som en saklig grunn for oppsigelse av en leiekontrakt, jf. blant annet lagmannsrettsdom LA-2023-36272.

Oppsigelsen i denne saken er begrunnet i utleiers eget behov for å bruke boligen. Utleier har oppgitt at den økonomiske situasjonen etter mannens bortgang har gjort det krevende å skulle beholde huset, og at det derfor er nødvendig å ta i bruk utleieboligen selv for å kunne leie ut huset.

Leietaker har anført at oppsigelsen er en gjengjeldelse for påberopte mangler ved utleieboligen. Leietaker har lagt frem meldinger til støtte for sin anførsel. Utvalget bemerker at utleier i sine tekstmeldinger åpner for at leietaker kan fristilles fra sin bindingstid og oppsigelsestid dersom hun mistrives med leieobjektet. Leietaker har imidlertid ikke fremlagt dokumentasjon som tilsier at utleiers opplysninger i etterkant av mannens bortfall ikke er sant. Utvalget har derfor ingen holdepunkter for å betvile utleiers opplysninger om å ha havnet i en krevende økonomisk situasjon som følge av å ha blitt enke.

Utvalget bemerker at det er mulig å komme med etterfølgende oppsigelsesgrunn etter at oppsigelse er gitt.

Utvalget finner etter dette at utleier har en saklig grunn for oppsigelsen, jf. husleieloven § 9-5 bokstav a).

Etter dette er kravet til reell saklig grunn for oppsigelsen oppfylt.

Urimelighetsvurderingen

Det fremgår av husleieloven § 9-8 andre ledd at oppsigelsen skal settes til side dersom utvalget ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig.

I husleielovens forarbeider er det inntatt retningslinjer for vurderingen av om oppsigelsen vil virke urimelig, se Ot.prp. nr. 82 (1997–1998) side 201 og side 102:

Regelen legger opp til en bred avveining av partenes motstridende interesser. Leierens behov for fortsatt å beholde leieretten til husrommet, må veies opp mot utleierens behov for annen bruk. Denne avveiningen må foretas på grunnlag av forholdene slik de er på domstidspunktet. [...]

Retten bør alltid legge vekt på om oppsigelsen vil føre til at leieren blir uten sted å bo. Dersom det er grunn til å tro at dette vil skje, bør oppsigelsen vanligvis settes til side. Situasjonen på boligmarkedet vil dermed få innflytelse på rettens vurdering. Det må forventes at leieren selv begynner å se seg om etter et annet sted å bo dersom han blir oppsagt. [...] Retten bør også legge vekt på om flyttingen i seg selv vil medføre en personlig eller økonomisk belastning. Det bør legges vekt på om oppsigelsen vil få konsekvenser for andre enn leieren selv, for eksempel husstandsmedlemmer [...]

Det er presisert i Bragdø-Ellenes og Parelius, Husleieavtaler, 3. utgave 2023, s. 232 og 233 at det må vektlegges om det er mulig å skaffe seg tilsvarende husrom, av tilsvarende størrelse og standard til tilsvarende betingelser som i det eksisterende leieforholdet. Et annet moment i vurderingen er leierens egen innstas for å skaffe seg alternativ bolig. En oppsigelse vil raskt anses som urimelig dersom leieren har utvist iherdig innsats for å skaffe seg annen bolig uten å lykkes.

Utleier anfører at hun står i svært vanskelig økonomisk situasjon etter mannens bortgang, noe som medfører at hun står i fare for å måtte selge huset dersom leieforholdet ikke sies opp. Leietaker har opprinnelig anført at leieforholdet ble inngått med sikte på langtidsleie, men har i etterfølgende prosesskriv uttalt at hun er villig til å flytte, men at dette vanskelig lar seg gjøre i løpet av sommeren.

Ingen av partene har sannsynliggjort sterke rimelighetsgrunner. Det er samtidig sannsynlig at man blir satt i en vanskeligere posisjon økonomisk når man går fra å betjene et lån sammen, til å betjene et lån alene. Når det gjelder leietakers anførsel om at det er praktisk umulig å pakke ned et helt hjem og flytte som følge av logistikken rundt sommerferien, er ikke dette begrunnet nærmere og det er følgelig vanskelig for utvalget å vurdere hvorfor det er praktisk umulig. Utvalget bemerker i den sammenheng at Husleietvistutvalget uansett ikke har anledning til å ta stilling til en alternativ utflytningsdato, da det er utleiers oppsigelse som skal vurderes. Utvalget kan følgelig kun vurdere om utleiers oppsigelse er gyldig eller ugyldig.

Etter utvalgets syn har ikke leietaker sannsynliggjort forhold som tilsier at oppsigelsen må settes til side som urimelig, da hun tross alt har akseptert å flytte. Utvalget bemerker i den sammenheng at det ikke foreligger holdepunkter for å slå fast at det vil medføre en urimelig belastning for leietaker å flytte i løpet av sommeren sammenlignet med til høsten, og finner det uansett avgjørende for vurderingen at er enighet om at leieforholdet skal opphøre. Utvalget finner etter dette at oppsigelsen må kjennes gyldig.

Oppsigelsestiden løp ut 31. oktober 2025. Leietaker må derfor fraflytte boligen og utleier gis medhold.

Kravets rettslige utgangspunkt

Det følger av husleieloven § 2-11 andre ledd at leietaker kan kreve leieavslag dersom det foreligger en mangel ved leieobjektet. Avslaget skal svare til differansen mellom leieobjektets verdi i mangelfull og kontraktsmessig stand.

Husleietvistutvalgets vurdering

Leietaker har fremsatt et krav om prisavslag på til sammen kr 15 000. Leietaker har i forbindelse med kravet opplyst om at det fra innflytting og frem til midten av oktober 2024 lå knuste vindu i hagen, altså i en periode på fem måneder. Leietaker har også opplyst om at ytterdøren til vinterhagen var knust fra innflytting og frem til slutten av august 2024, som medførte at vinterhagen ikke kunne tas i bruk i nevnte periode. Videre er det anført at leietaker ikke fikk nøkler til garasjen før 9. oktober 2024, til tross for at garasje er inkludert i husleieavtalen. Avslutningsvis at leietaker aldri har fått tilgang til sikringsskapet. Leietaker har fremlagt bilder og korrespondanse til støtte for sitt krav.

Utleier har ikke kommentert leietakers krav, og dermed ikke bestridt leietakers opplysninger.

Etter utvalgets syn er det sannsynliggjort at boligen led av flere mangler fra leieforholdets start, og med varierende lengde før de ble rettet.

Utvalget finner etter dette at leietaker har krav på leieavslag som følge av de påberopte manglene. Samtidig mener utvalget at kr 15 000 er innenfor det som totalt kan kreves for manglene.

Leietaker gis medhold i leieavslag med kr 15 000.

Renter

Leietaker har fremsatt krav om forsinkelsesrenter i motklagen.

Forsinkelsesrente kan kreves fra 30 dager etter skriftlig påkrav med oppfordring om å betale, jf. forsinkelsesrenteloven § 2.

Overfor Husleietvistutvalget har leietaker kun fremsatt krav om fastsettelse av leieavslag, og ikke et påkrav om tilbakebetaling av leieavslaget. Det er heller ikke fremlagt dokumentasjon på at leietaker har fremsatt påkrav direkte overfor utleier. Det foreligger dermed ikke et påkrav og beregne forsinkelsesrenter på, og leietaker får ikke medhold.

Utleier frifinnes for leietakers krav om forsinkelsesrenter.