Kravets rettslige utgangspunkt

Det følger av husleieloven § 3-1 første ledd første punktum at leien skal fastsettes til et bestemt beløp. I løpet av leieperioden kan hver av partene kun kreve dette beløpet justert ved indeksregulering, jf. § 4-2, eller til «gjengs leie», jf. § 4-3. Reglene skal sikre at balansen i leieforholdet opprettholdes, og kan ikke fravikes ved leie av bolig.

Husleieloven § 4-3 første og andre ledd lyder slik:

«Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter § 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats.

Tilpassing av leien etter første ledd kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk.»

Husleietvistutvalgets vurdering

Utleier anfører at leietaker ikke protesterte på at gjengs leie settes til kr 16 000 fra 17. januar 2026, og at hun derfor har akseptert den nye leiesummen. Det følger av husleieloven § 4-3 tredje ledd at dersom partene ikke blir enige om hva som er gjengs leie, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i § 12-2. Leietaker har allerede den 16. juli 2025 tatt saken inn til Husleietvistutvalget for fastsettelse av gjengs leie, og oppgir at hun har betalt kr 16 000 per måned inntil videre av frykt for å bli kastet ut. Utleier kan etter dette ikke høres med sin anførsel om at leietaker har godtatt at gjengs leie fastsettes til kr 16 000.

Trinn 2 – Konkrete forhold

Ved denne vurderingen tas det hensyn til faktorer som boligens nærmere beliggenhet, standard og funksjonalitet m.v. Videre gjøres en vurdering av de avtalte kontraktsvilkår, samt betydningen av leietakerens eventuelle forbedringer og innsats.

Husleietvistutvalget tar utgangspunkt i at leietaker har leid boligen siden 2020, slik utleier opplyser. Beliggenheten er sentralt i [sted i tettsted], med kort vei til offentlig transport, skoler og butikker.

I tabellen for gjennomsnittsleie i leiemarkedsundersøkelsen, omfattes [tettsted] av prissone «tettsteder med 20 000 innbyggere eller flere». Samtidig har [sted] kun i underkant av [x] innbyggere, slik at det kan argumenteres for at leieobjektet inngår i prissonen «tettsteder med 2 000 – 19 999 innbyggere». Utvalget kan imidlertid ikke se at det er påvist forhold som tilsier at leieprisene i [sted] ligger under gjennomsnittet for [tettsted] eller andre tettsteder med 20 000 innbyggere eller flere.

I henhold til leiekontraktens punkt 3 skal leietaker tegne eget strømabonnement, mens vann og avløp er inkludert i leien. For ordens skyld gjør utvalget oppmerksom på at utleier ikke har anledning til å kreve at leietaker betaler for kommunale utgifter, utover utleierens utgifter til vann og avløp når disse utgiftene skal betales etter målt forbruk. At leieprisen for det aktuelle leieobjektet inkluderer kommunale avgifter utover vann og avløp, er dermed ikke egnet til å trekke opp leieprisen.

Hva som er avtalt med hensyn til vedlikeholdsansvar, er også av betydning for leieverdien. Ifølge leiekontrakten punkt 7 har leietaker ansvar for å vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Dette tilsvarer normalordningen i husleieloven § 5-3 og er etter utvalgets syn ikke egnet til å trekke leieverdien hverken opp eller ned.

Utleier har vist til flere annonser for andre leieobjekter, som skal underbygge at gjengs leie skal fastsettes til kr 16 000. Det er utvalgets vurdering at ingen av disse leieobjektene kan regnes som «liknende husrom på liknende avtalevilkår», idet beliggenhet, størrelse, antall rom, avtaleform og tilleggsytelser i større og mindre grad avviker fra det som er tilfelle i det aktuelle leieforholdet. Videre bemerker utvalget at gjengs leie ikke er det samme som markedsleie ved ny utleie, da markedsleie bare er den husleien som markedet til enhver tid er villig til å betale på det tidspunktet leieobjektet leies ut. Gjengs leie vil være mindre konjunkturømfintlig enn markedsleien, ettersom gjengs leie gjenspeiler et allerede etablert nivå. Utvalget kan ikke se at disse annonsene gir grunnlag for å trekke gjengs leie for det aktuelle leieobjektet hverken opp eller ned vurdert opp imot gjennomsnittet i området.

Ut ifra de fremlagte bildene, fremstår badet og kjøkkenet som i normalt god stand. Dette er rom som utgjør viktige kvaliteter ved et utleieobjekt. Tilgang til stor hage og parkeringsplass trekker leieprisen noe opp, og det samme gjelder eget ildsted i boligen. Samtidig har leietaker fremlagt bilder som viser enkelte skader i vinduskarm og noe slitte overflater. Husleietvistutvalget vurderer det slik at leieobjektet sett under ett, men hensyn til både fordeler og ulemper, har en «nokså gjennomsnittlig» standard.

Utover momentene som er nevnt ovenfor, kan ikke utvalget se at partene har sendt inn opplysninger som påvirker leieverdien.

Etter en vurdering av det alminnelige leieprisnivå, sammenholdt med de konkrete forholdene ved leieobjektet, fastsettes gjengs leie til kr 14 500 per måned, i tråd med leietakers påstand. Virkningstidspunktet er 1. februar 2026.

Kravets rettslige utgangspunkt

Utvalget er kommet til at gjengs leie fastsettes til kr 14 500 per måned fra 1. februar 2026.

Leietaker oppgir å ha betalt kr 16 000 i leie per måned fra og med 17. januar 2026, og krever å få tilbakebetalt for mye innbetalt leie.

Den som har betalt høyere leie enn lovlig, kan kreve tilbakebetalt forskjellen mellom det som er betalt og lovlig vederlag, med mindre betaleren i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen, jf. husleieloven § 4-4 første ledd. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling er krevd.

Husleietvistutvalgets vurdering av kravet

Utvalget legger til grunn at leietaker har betalt kr 16 000 per måned i leie fra og med 17. januar 2026, mens utvalget er kommet til at hun skal betale kr 14 500 per måned fra og med 1. februar 2026. Dette innebærer at leieprisen frem til og med 31. januar 2026 var på kr 11 000.

Utgangspunktet er at tilbakebetalingsplikten er objektiv, det er tilstrekkelig å konstatere at det er betalt høyere leie enn lovlig. Det stilles sterke krav til den medvirkning som skal til for at kravet tapes, regelen er først og fremst myntet på de tilfeller hvor leietakeren har tilskyndet til overtredelsen ved å tilby den ulovlige leie, jf. Wyller, Norsk Lovkommentar, Husleieloven § 4-4 note 275, Rettsdata, revidert 6. oktober 2024. Utvalget finner det klart at leietaker har krav på tilbakebetaling av for mye innbetalt leie.

Differansen mellom beløpet leietaker har betalt for perioden 17. – 31. januar 2026 (15 dager á kr 516,12903 = kr 7 742) og beløpet hun skulle ha betalt for denne perioden (15 dager á 354,8387 = kr 5 323) utgjør kr 2 419. Dette beløpet har leietaker krav på å få tilbakebetalt av utleier.

Videre legger utvalget til grunn at leietaker har betalt kr 16 000 i leie for hver av månedene februar, mars, april, mai og juni 2026, mens hun pliktet å betale kr 14 500 per måned. Det legges til grunn at leie for juni allerede er betalt, da forfallsdato er avtalt til den 1. hver måned. Kr 1 500 x 5 blir kr 7 500, som leietaker har betalt for mye i leie i perioden 1. februar – 30. juni 2026.

Etter dette kommer utvalget til at leietaker i perioden 17. januar – 30. juni 2026 har betalt til sammen kr 9 919 for mye i leie til utleier.

Husleietvistutvalget gir leietaker medhold i kravet om tilbakebetaling av innbetalt leie med kr 9 919.

Rente

Kravet etter husleieloven § 4-4 første ledd forrentes etter forsinkelsesrenteloven § 3 fra den dag beløpet ble betalt, jf. bestemmelsens andre ledd.

Leietaker har krav på forsinkelsesrenter av kr 2 419 for januar 2026 og kr 1 500 for hver av månedene februar, mars, april, mai og juni regnet fra innbetalingsdato og til betaling skjer.

Husleietvistutvalget gir leietaker medhold i kravet om forsinkelsesrente av til sammen kr 9 919, regnet fra de respektive innbetalingsdatoer og til tilbakebetaling skjer.