Generelt

Leieforholdet reguleres av husleieloven og leieavtalen mellom partene.

Utvalget har lest og vurdert alle saksdokumenter, men vil kun vise til det som har hatt betydning for å begrunne vedtaket.

Leietaker krever en fastsettelse av at utleiers varsel om økning av husleie datert 30. juni 2025 er ulovlig.

I henhold til brevet av 30. juni 2025 varslet utleier en økning av husleien med grunnlag i husleieloven § 4-3 første ledd, som er bestemmelsen om tilpassing til gjengs leie. Husleien ble varslet regulert fra kr 10 900 per måned til kr 15 000 per måned, med virkning fra og med 1. august 2025, altså med én måneds varsel.

Tilpassing til gjengs leie reguleres av husleieloven § 4-3 første og andre ledd:

Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter § 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats.

Tilpassing av leien etter første ledd kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk.

I dette tilfellet er det klart at utleier ikke har overholdt fristen i husleieloven § 4-3 andre ledd, som sier at tilpassing av leien til gjengs leie tidligst kan settes i verk seks måneder etter at det er fremsatt skriftlig krav om det. Utleiers varsel datert 30. juni 2025 er derfor ulovlig.

Husleietvistutvalget går ikke nærmere inn på de nærmere konsekvensene av at utleier ikke overholdt varslingspliktens lengde. Dette er fordi Husleietvistutvalget avgjørelse ikke kan gå utenfor partenes påstander, jf. HTU-forskriften § 13 første ledd tredje setning. Leietaker må derfor sende inn en ny klage til Husleietvistutvalget hvis hun ønsker at Husleietvistutvalget skal behandle et krav om tilbakebetaling av leie.

Leietaker gis etter dette medhold i kravet om at utleiers varsel om økning av husleie datert 30. juni 2025 er ulovlig.

Sakskostnader

En part som har fått medhold fullt ut eller i det vesentlige, har vunnet saken, og kan tilkjennes erstatning fra motparten for kostnader som har vært strengt nødvendige for å vinne fram, jf. HTU-forskriften § 18 fjerde ledd tredje setning. Dette er også hovedregelen for saksbehandlingsgebyret, som skal fordeles etter prinsippene i tvisteloven § 20-2 til § 20-4, jf. HTU-forskriften § 18 fjerde ledd andre setning.

Leietaker har vunnet saken, og har krav på erstatning for sitt utlegg til saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget med kr 262. Det er ikke grunnlag for en annen fordeling av kostnadsansvaret etter tvisteloven § 20-4. Leietaker har også krav på renter fra oppfyllelsesfristen og til betaling skjer, jf. forsinkelsesrenteloven § 2 og § 3.