เมื่อ “เมือง” ไม่ใช่ “บ้าน” ของทุกคน

หากวันนี้และวันข้างหน้า… คนไทยราว 5 ล้านครัวเรือน ยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง

ลองคิดเล่น ๆ ว่า การเดินหน้าประเทศไทยในหลายวาระตามทิศทางโลกที่รุดหน้ากว่าที่หลายคนประเมินไว้ จะขยับอย่างไรเพื่อให้ทัดเทียมนานาชาติ ?

โดยเฉพาะ “บ้าน” ซึ่งเป็นในปัจจัย 4 แห่งการดำรงชีวิต

*คลิกภาพเพื่อดูการกระจายตัวของที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท

นักวิชาการด้านที่อยู่อาศัยของไทยที่ศึกษาเรื่องนี้มาหลาย 10 ปี ยังมีความหวัง และมีให้คำแนะนำ หากรัฐบาลอาสาเป็นเจ้าภาพหลักในการช่วยให้คนไทยนับล้าน ๆ คน มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองให้ได้ในปี 2579 นั้น ควรดำเนินการอย่างไร ?

รศ. ดร.กุณฑลทิพย พานิชภักดิ์ อาจารย์ภาควิชาการเคหะการ  คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ให้มุมมองเรื่องนี้ไว้อย่างน่าสนใจ เพราะเธอมีความหวังและเชื่อมั่นว่า หากทุกฝ่ายร่วมมือกัน คนไทยทุกคนจะมีบ้านเป็นของตัวเองได้แน่นอน

คนในเมืองร้อยละ 60 ไม่มีที่อยู่อาศัย เป็นของตัวเอง

ประเทศไทยลงนามในปฏิญญาสากลการตั้งถิ่นฐานภายใต้การพัฒนาที่ยั่งยืน 3 ฉบับ เป็นเวลากว่า 60 ปีแล้ว วันนี้ถามว่า “ดำเนินการไปถึงไหนแล้ว ?” เพราะบ้าน คือ 1 ในปัจจัย 4 ในการดำรงชีวิต และเป็นสิทธิขั้นพื้นฐานของมนุษย์ที่รัฐต้องดูแล

บ้าน คือ หน่วยที่เล็กสุดในสังคม หากบ้านดี สังคมและเมืองก็จะดีขึ้น เพราะบ้านและเมือง คือ ชีวิต

บ้าน คือ การลงทุนขั้นสูงสุดของมนุษย์ที่มีผลกับเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์และอื่น ๆ แต่ผลวิจัยของการเคหะแห่งชาติพบว่า ร้อยละ 60 ของคนในเมือง ไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง

หากไม่มีการสนับสนุนจากภาครัฐหรือภาคอื่นๆ ก็จะเกิดปัญหาการเข้าไม่ถึงที่อยู่อาศัยในวันข้างหน้าได้ อย่าลืมว่า คนกลุ่มนี้ คือ คนที่ขับเคลื่อนหลักของระบบเศรษฐกิจเมืองแทบทุกระดับ

ผลวิจัยพบว่า ประชากรร้อยละ 60 มีรายได้ครัวเรือนเฉลี่ยเดือนละ 34,000 บาท สามารถซื้อบ้านได้ในราคา 450,000 บาท ผ่อนชำระ 30 ปี แต่ราคาที่อยู่อาศัยดังกล่าวของภาครัฐ/เอกชนในตอนนี้ ไม่น่าจะมีแล้ว เพราะเอกชนผลิตที่อยู่อาศัยในราคา 1 ล้านบาทขึ้นไป เมื่อประชากรร้อยละ 60 ไม่สามารถเข้าถึงได้จึงเปลี่ยนเป็นระบบเช่าแทน

*คลิกภาพเพื่อดูข้อมูลในรูปแบบ Visualization

สภาวะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งใน กทม. และต่างจังหวัดนั้น พบว่า ทุกพื้นที่ปรับขึ้นราคา รายได้ประชาชนปรับขึ้นช้า แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับขึ้นเร็วทุกปี ทำให้ภาวการณ์ขาดแคลนที่อยู่อาศัยเกิดขึ้น โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ที่เข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น    

วันนี้พื้นที่ที่อยู่อาศัยจะเล็กลงเรื่อย ๆ เพราะราคาที่ดิน, วัสดุ และค่าแรงงานเพิ่มขึ้น

หากคนรุ่นใหม่ต้องอยู่ในพื้นที่เล็ก ๆ ด้วยตัวเอง โดยขาดการอบรมจากคนในครอบครัว วัฒนธรรมการอยู่อาศัยร่วมกันของคนไทยจะล่มสลายในเร็วๆ นี้

รศ. ดร.กุณฑลทิพย พานิชภักดิ์

เมื่อผนวกกับภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ จะผลักคนรุ่นใหม่และกลุ่มประชากรร้อยละ 60 ออกจากระบบการมีสิทธิเข้าถึงที่อยู่อาศัยไปทันที

คนต่างชาติถือครองอสังหาฯ เยอะ คนเข้าอาศัยร้อยละ 30

รศ. ดร.กุณฑลทิพย ระบุว่า กรณีที่บางรัฐบาลประกาศสร้างบ้านจำนวนเท่านั้นเท่านี้ เพื่อสร้างบ้านให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงได้นั้น คำตอบดังกล่าว คือ การกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ไม่ใช่นโยบายทางสังคมและการวางแผนเพื่อให้คนมีที่อยู่อาศัย ดังนั้น ควรวางแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยกับแผน “สมาร์ท ซิตี้” (Smart City) รวมทั้งแผนอื่น ๆ ควบคู่ไปด้วยกัน

หากไม่มีการวางแผนด้านผังเมืองและแผนที่อยู่อาศัยนั้น ถามว่าคนที่อาศัยใน Smart City จะอยู่อย่างไร ?

การพัฒนาที่ยั่งยืน คือ ความสมดุลด้านเศรษฐกิจ สังคม สิ่งแวดล้อม ขอเรียกว่า การพัฒนาแบบ 3 ขา ที่ต้องไปด้วยกัน แต่วันนี้ประเทศไทยเน้นด้านเศรษฐกิจเพียงด้านเดียว และควรพิจารณาประชาชนร้อยละ 60 ที่ยังเข้าไม่ถึงที่อยู่อาศัยด้วย ตัวอย่างเช่น พื้นที่อีอีซี (EEC) ได้แก่ จ.ชลบุรี, ระยอง และฉะเชิงเทรา ยังไม่เห็นการวางแผนที่อยู่อาศัยของแรงงานในอีอีซีเลย

เมืองหลักหลายจังหวัดในตอนนี้พบว่า คนต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์เยอะมาก บางเซ็กเตอร์พบว่า บ้านและคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วปล่อยว่างจำนวนมาก พูดง่าย ๆ มีคนเข้าอยู่อาศัยจริงร้อยละ 30 ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ปรับราคาสูงจนคนไทยเข้าถึงไม่ได้

การแบ่งชุมชนตามระดับราคา ที่แบ่งแยกฐานะคนมีรายได้สูง คนมีรายได้น้อย ในระแวกชุมชนนั้น ๆ เรื่องนี้มีผลกับสังคมด้านความเหลื่อมล้ำไปอีกทางหนึ่ง จนวันข้างหน้าสังคมไทยอาจเกิดภาวะ “ขาดการอยู่เย็นเป็นสุขร่วมกัน”

และในบางเมืองพบว่า แรงงานต่างชาติมีมากกว่าคนไทย ตรงนี้อาจเกิดผลกระทบต่อความมั่นคงของชาติได้ด้วย

ฉะนั้น หากไม่วางแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบยั่งยืนจะเกิดภาวะเมืองเติบโตไร้ระบบ เกิดการพัฒนาแบบกบกระโดด คือ ละทิ้งที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมเพื่อการเก็งกำไร วันนี้จังหวัดที่มีที่ดินดีๆ กับระบบเกษตรกรรมรอบ ๆ กทม. กลายเป็นเมืองไปหมดแล้ว รวมทั้งการพัฒนาระบบเส้นก๋วยเตี๋ยว คือ ระบบสาธารณูปโภคไหลยาวไปตามการตัดถนน จนเกิดผลกระทบด้านคมนาคม

คนที่อาศัยในต่างจังหวัด เช่น จ.สระบุรี นั่งรถตู้เข้ามาทำงานใน กทม. ถามว่า “ใช้เวลากี่ชั่วโมง ?” และ “เกิดผลกระทบกับขีดความสามารถทางการแข่งขันหรือไม่ ?” ดังนั้น ต้องวางแผนพัฒนาและผังเมืองในระบบเมืองและภูมิภาคที่สอดรับกัน

*คลิกภาพเพื่อดูข้อมูลในรูปแบบ Visualization

วางผังเมืองใหม่รองรับอนาคต ศึกษาวิธีของต่างประเทศ

รศ. ดร.กุณฑลทิพย ที่ศึกษาเรื่องนี้มายาวนานให้มุมมองว่า ตัวอย่างการวางผังเมืองของต่างประเทศ เช่น สหรัฐอเมริกา มีองค์ประกอบหลายอย่างร่วมกัน เช่น แผนคมนาคม, แผนพื้นที่สีเขียว และแผนที่อยู่อาศัยที่ต้องสอดรับกัน 

รัฐควรมีระบบแลนด์แบงก์ ระบบสาธารณูปการ ระบบคมนาคม ระบบตลาด-ระบบการเงิน และระบบผลิตที่อยู่อาศัยราคาถูก และให้เอกชนมีส่วนร่วมด้านอุดหนุนจากผลกำไรมาช่วยค้ำประกัน เพื่อให้วัยแรงงานในพื้นที่นั้นอยู่อาศัยใกล้แหล่งงาน เพื่อผลผลิตทางเศรษฐกิจดีขึ้น โดยรัฐบาลอุดหนุนด้านการผลิตที่อยู่อาศัย เช่น มาตรการทางภาษี และการอุดหนุนเฮาส์ซิ่งคูปอง (Housing Coupon) โดยแนวทางนี้หลายประเทศปรับใช้ระบบนี้  

สิงคโปร์ที่ประกาศวาระสร้างชาติด้วยที่อยู่อาศัยเมื่อหลายสิบปีก่อนจนประสบความสำเร็จ และเป็นเมืองใหม่ที่ให้วัยแรงงานสามารถปรับเปลี่ยนที่อยู่อาศัยตามการขยายตัวในครอบครัว พร้อมกับการยกระดับคุณภาพชีวิตไปพร้อมกัน และใช้เทคโนโลยีวางแผน เช่น หากแฟลต 1 ห้อง พักอาศัย 1-2 คน จะได้พื้นที่ขนาดหนึ่ง หากมีลูกหรือหากดูแลพ่อแม่ไปด้วย ก็จะได้สิทธิขยายพื้นที่ที่อยู่อาศัยเพิ่ม โดยการจองเพื่อสร้างแรงจูงใจนั้น มีระบบเทคโนโลยีลงทะเบียนไว้ และห้องนั้นก็จะมอบให้คนอื่น ๆ ได้เข้าอยู่ตามการลงทะเบียน ตรงนี้สิงคโปร์แก้ปัญหาสังคมที่มีคน 4 เชื้อชาติ อยู่ร่วมกันได้ และรองรับภาวะสังคมสูงวัยได้แล้ว

แม้แต่การวางแผนผังเมือง กทม. ที่แบ่งตามสีต่าง ๆ แต่ในทุกสีนั้น มีการอยู่อาศัยในสีนั้น ๆ ดังนั้น ควรต้องให้ท้องถิ่นจัดการเรื่องที่อยู่อาศัยในวันนี้และอนาคต โดยต้องวิเคราะห์ความต้องการทางที่อยู่อาศัยในพื้นที่นั้น ๆ โดยแท้จริง ควบคู่กันและวางแผนปฏิบัติ รัฐบาลไม่ใช่แค่มอบหน้าที่ให้ท้องถิ่น แต่ไม่มอบอำนาจให้ไปด้วย

รวมหน่วยงานรัฐแก้ปัญหาแบบจริงจัง

หน่วยงานที่ดูแลด้านที่อยู่อาศัยของไทยนั้น กระจายตัวใน 9 กระทรวง การกระจายตัวแบบนี้ ถามว่า การประสานงานข้ามกระทรวงในด้านนี้จะเป็นเช่นใด เพราะข้อเท็จจริงพบว่า ต่างหน่วยงานต่างทำงานตามภารกิจของตัวเอง คือ ต่างคนต่างทำ แม้ว่าที่ผ่านมาหลายภาคส่วนก็มาช่วยดำเนินการเรื่องนี้ แต่ความจริงแล้ว รัฐบาลควรให้แนวทางกับหน่วยงานเหล่านี้ทำงานร่วมกัน

บางคนถามว่าที่ดินรัฐมีมาก สามารถสร้างที่อยู่อาศัยราคาถูกได้ แต่ความจริงที่ดินรัฐมีกฎหมายหลายฉบับในการควบคุม และบางแปลงก็อยู่ห่างไกลจากแหล่งงานและชุมชน มันจึงเป็นไปได้ยาก  หรือแม้แต่การนำโครงการที่รกร้างมาปรับปรุงและขายในราคาที่ถูกก็น่าจะทำได้

นโยบายด้านแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย คือ คำตอบในวันนี้

แต่ยังไม่ตอบคำถามเรื่องการพัฒนาเมืองและการพัฒนาด้านอื่น ๆ แบบจริงจัง โดยควรใช้กรอบการพัฒนาที่ยั่งยืนและการพัฒนาระบบ 3 ขา มาใช้อย่างจริงจัง หากดำเนินการตั้งแต่วันนี้ โอกาสที่คนไทยทุกคนจะมีบ้านในปี 2579 ก็ยังเป็นไปได้

The Visual by Thai PBS ชวนทุกคนช่วยกันหาทางออก เพื่อให้คนไทยมี “บ้าน” (เป็นของตัวเอง) อย่างที่หวังใน Home & Hope   http://thevisualthaipbs.todsorb.dev/home-and-hope/main/