Forskrift til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven av 26. mars 1999 nr. 14

Kapittel 4. Formue

Fellesregler for formue

§ 4-10. Fast eiendom, herunder andel i boligselskap

II. Næringseiendom
0Tilføyd ved forskrift 31 mars 2009 nr. 383 (fom inntektsåret 2009, men fom inntektsåret 2008 for verdsettelse av utleid næringseiendom eid av ikke-børsnoterte aksjeselskap eller allmennaksjeselskap, se endringsforskriften III for overgangsregler).
§ 4-10-2.Næringseiendom
(1) Næringseiendom etter skatteloven § 4-10 omfatter alle typer næringseiendom, herunder tomter og næringseiendom i utlandet.
(2) Fritidsbolig som leies ut i eierens næringsvirksomhet anses som utleid næringseiendom etter skatteloven § 4-10.
(3) Følgende eiendom anses ikke som næringseiendom etter skatteloven § 4-10:
a.bolig som verdsettes etter skatteloven § 4-10 annet og tredje ledd
b.andel i boligselskap som verdsettes etter skatteloven § 4-10 femte ledd
c.jordbrukseiendom og skog som verdsettes etter skatteloven § 4-11
d.kraftanlegg som verdsettes etter skatteloven § 18-5.
0Tilføyd ved forskrift 31 mars 2009 nr. 383 (fom inntektsåret 2009, men fom inntektsåret 2008 for verdsettelse av utleid næringseiendom eid av ikke-børsnoterte aksjeselskap eller allmennaksjeselskap, se endringsforskriften III for overgangsregler), endret ved forskrifter 15 mai 2009 nr. 519 (fom inntektsåret 2008), 18 nov 2010 nr. 1461 (fom inntektsåret 2010), 2 feb 2021 nr. 285 (med virkning fra inntektsåret 2021).
§ 4-10-3.Verdsettingsmetoder for næringseiendom
(1) Næringseiendom verdsettes som utleid næringseiendom etter § 4-10-4 til § 4-10-9 dersom utleid del av eiendommen, herunder en forholdsmessig andel av fellesområder, overstiger 50 prosent av eiendommens samlede areal. Det ses bort fra grunnareal (tomt) etter forrige punktum der bygningene utgjør eiendommens hovedfunksjon.
(2) Næringseiendom som ikke verdsettes etter første ledd, verdsettes som ikke-utleid næringseiendom etter § 4-10-4 til § 4-10-9.
(3) Næringseiendom verdsettes ikke etter første og annet ledd dersom eiendommen i sin helhet eies av aksjeselskap eller allmennaksjeselskap som er fritatt fra oppgaveplikt etter § 4-12-5 første ledd annet og tredje punktum. Ikke-utleid næringseiendom i utlandet verdsettes ikke etter annet ledd.
0Tilføyd ved forskrift 31 mars 2009 nr. 383 (fom inntektsåret 2009, men fom inntektsåret 2008 for verdsettelse av utleid næringseiendom eid av ikke-børsnoterte aksjeselskap eller allmennaksjeselskap, se endringsforskriften III for overgangsregler). Endret ved forskrift 18 nov 2010 nr. 1461 (fom inntektsåret 2010).
§ 4-10-4.Hovedregel om verdsetting av næringseiendom
(1) Verdien av næringseiendom fastsettes på grunnlag av en beregnet utleieverdi.
(2) Grunnlaget for beregning av utleieverdi etter første ledd for utleid næringseiendom utgjør gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt for inntektsåret og de to foregående inntektsårene fratrukket eierkostnader. Eierkostnader etter forrige punktum fastsettes til ti prosent av gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt for inntektsåret og de to foregående inntektsårene.
(3) Grunnlaget for beregning av utleieverdi etter første ledd for ikke-utleid næringseiendom utgjør produktet av eiendommens areal og en beregnet kvadratmeterleie multiplisert med faktoren 0,9. Det ses bort fra grunnareal (tomt) ved arealberegningen etter første punktum der bygningene utgjør eiendommens hovedfunksjon. Grunnlaget for beregning av kvadratmeterleie etter første punktum differensieres med hensyn til areal, eiendomstype og geografisk beliggenhet, og fastsettes årlig av Skattedirektoratet på grunnlag av beregninger fra Statistisk sentralbyrå. Ikke-utleid næringseiendom verdsettes ved bruk av kvadratmeterleie som representerer det eiendommen arealmessig i hovedsak benyttes til.
(4) Beregnet utleieverdi fremkommer ved at grunnlaget etter andre eller tredje ledd divideres med en kalkulasjonsfaktor.
0Tilføyd ved forskrift 31 mars 2009 nr. 383 (fom inntektsåret 2009, og 2008 se endringsforskriften III for overgangsregler), endret ved forskrifter 18 nov 2010 nr. 1461 (fom inntektsåret 2010, se endringsforskriften III for overgangsregler), 12 des 2012 nr. 1237 (fom inntektsåret 2013), 10 mars 2014 nr. 260 (fom inntektsåret 2014), 6 aug 2015 nr. 954 (fom inntektsåret 2015).
§ 4-10-5.Kalkulasjonsfaktor
(1) Kalkulasjonsfaktoren etter § 4-10-4 fjerde ledd fastsettes til årsgjennomsnittet av renten for statsobligasjoner med 10 års løpetid i inntektsåret, pluss et tillegg på 5 prosentpoeng. Kalkulasjonsfaktoren avrundes til nærmeste tusendel. I kalkulasjonsfaktoren legges det til 1 prosentpoeng for eiendommer i andre kommuner enn Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger.
(2) Skattedirektoratet beregner og kunngjør kalkulasjonsfaktoren i januar i året etter inntektsåret.
0Tilføyd ved forskrift 31 mars 2009 nr. 383 (fom inntektsåret 2009, se endringsforskriften III for overgangsregler og kalkulasjonsfaktoren for 2008), endret ved forskrifter 18 nov 2010 nr. 1461 (fom inntektsåret 2010), 18 des 2023 nr. 2098 (i kraft straks med virkning fra inntektsåret 2024).
§ 4-10-6.Utleie av næringseiendom i mindre enn tre år

Dersom eier har leid ut næringseiendommen i mindre enn tre år, legges inntektsårets brutto utleieinntekt til grunn etter § 4-10-4 annet ledd. I slike tilfeller skal eierkostnader fastsettes til 10 prosent av inntektsårets brutto utleieinntekt.

0Tilføyd ved forskrift 31 mars 2009 nr. 383 (fom inntektsåret 2009, men fom inntektsåret 2008 for verdsettelse av utleid næringseiendom eid av ikke-børsnoterte aksjeselskap eller allmennaksjeselskap, se endringsforskriften III for overgangsregler). Endret ved forskrift 18 nov 2010 nr. 1461 (fom inntektsåret 2010).
§ 4-10-7.Utleie av næringseiendom i deler av inntektsåret, bortfall av utleieinntekt mv.
(1) Ved utleie av næringseiendom i deler av inntektsåret skal samlet utleieinntekt divideres på antall måneder næringseiendommen har vært leid ut, og multipliseres med 12. Tilsvarende fremgangsmåte benyttes ved inntektsbortfall i en del av inntektsåret. Beregnet utleieinntekt etter dette ledd legges til grunn etter § 4-10-4 annet ledd. Blir eiendommen benyttet av eieren ved utgangen av inntektsåret, skal eiendommen verdsettes som ikke-utleid næringseiendom.
(2) Ved inntektsbortfall et helt inntektsår skal siste innrapporterte utleieverdi legges til grunn etter § 4-10-4 annet ledd, forutsatt at eiendommen ikke blir benyttet av eieren ved utgangen av inntektsåret.
(3) Utleie i deler av en måned avrundes opp til nærmeste hele måned etter første og annet ledd.
(4) Inntektsårets brutto utleieinntekt legges til grunn etter § 4-10-4 annet ledd for eiendom som ikke er mulig å leie ut i deler av året (sesongavhengig utleie).
0Tilføyd ved forskrift 31 mars 2009 nr. 383 (fom inntektsåret 2009, men fom inntektsåret 2008 for verdsettelse av utleid næringseiendom eid av ikke-børsnoterte aksjeselskap eller allmennaksjeselskap, se endringsforskriften III for overgangsregler). Endret ved forskrift 18 nov 2010 nr. 1461 (fom inntektsåret 2010).
§ 4-10-8.Delutleie av næringseiendom

Ved delutleie av næringseiendom skal inntektsårets utleieinntekt divideres på utleid del av eiendommen, og deretter multipliseres med eiendommens samlede areal. Forholdsmessig andel av fellesområder medregnes som utleid del av eiendommen etter forrige punktum der tilgang til slikt areal inngår i avtalt leie. Det ses bort fra grunnareal (tomt) etter første punktum der bygningene utgjør eiendommens hovedfunksjon. Beregnet utleieinntekt etter denne paragraf legges til grunn etter § 4-10-4 annet ledd.

0Tilføyd ved forskrift 31 mars 2009 nr. 383 (fom inntektsåret 2009, men fom inntektsåret 2008 for verdsettelse av utleid næringseiendom eid av ikke-børsnoterte aksjeselskap eller allmennaksjeselskap, se endringsforskriften III for overgangsregler). Endret ved forskrift 18 nov 2010 nr. 1461 (fom inntektsåret 2010).
§ 4-10-9.Ny bruk av eiendommen, eierskifte, arealberegning mv.
(1) Ved overgang fra næringseiendom til fritidsbolig skal formuesverdien i overgangsåret bygge på beregnet utleieverdi fra foregående inntektsår.
(2) Ved overdragelse av utleid næringseiendom skal verdsettelsen i ervervsåret bygge på overtakende eiers utleieinntekt.
(3) Blir eiendommen delt i inntektsåret, skal matrikkelenhet som leies ut verdsettes på grunnlag av utleieinntekt fra og med tidspunktet for registrering i matrikkelen.
(4) Ved realisasjon av aksjer i et ikke-børsnotert aksjeselskap eller allmennaksjeselskap som er fritatt fra oppgaveplikt etter § 4-12-5 første ledd annet og tredje punktum, skal næringseiendom eid av slike selskaper i realisasjonsåret verdsettes etter § 4-10-3 første eller annet ledd.
(5) Formuesverdi av næringseiendom under oppførelse settes til en forholdsmessig andel av anslått formuesverdi av ferdigstilt eiendom etter § 4-10-3 annet ledd.
(6) Skattyter kan velge om bruksareal (BRA) eller bruttoareal (BTA) skal legges til grunn ved verdsetting av næringseiendom.
(7) I særlige tilfeller kan en matrikkelenhet oppdeles i underenheter ved verdsettingen. Flere matrikkelenheter kan i særlige tilfeller verdsettes under ett. Skattedirektoratet kan gi forskrift til utfylling og gjennomføring av første og andre punktum.
0Tilføyd ved forskrift 31 mars 2009 nr. 383 (fom inntektsåret 2009, se endringsforskriften III for overgangsregler), endret ved forskrifter 15 mai 2009 nr. 519 (fom inntektsåret 2008), 18 nov 2010 nr. 1461 (fom inntektsåret 2010), 9 des 2016 nr. 1534 (i kraft 1 jan 2017).
§ 4-10-10.Forenklet beregningsmetode for skattytere som dokumenterer verdien av eiendommen
(1) For næringseiendom som er verdsatt etter skatteloven § 4-10 syvende ledd tredje punktum, kan formuesgrunnlaget for eiendommen de fem påfølgende inntektsårene settes til den beregnede utleieverdien, redusert med et forholdsmessig fradrag.
(2) Fradraget etter første ledd settes til det prosentvise avviket mellom næringseiendommens beregnede utleieverdi etter skatteloven § 4-10 syvende ledd første punktum og eiendommens dokumenterte omsetningsverdi.
(3) For næringseiendom som er verdsatt etter skatteloven § 4-10 syvende ledd tredje punktum før inntektsåret 2024, skal beregnet utleieverdi for de resterende inntektsårene etter første og annet ledd fastsettes uten tillegget i kalkulasjonsfaktoren som fremgår av § 4-10-5 første ledd tredje punktum.
0Tilføyd ved forskrift 2 feb 2021 nr. 285 (med virkning fra inntektsåret 2021), endret ved forskrifter 5 mars 2021 nr. 614, 18 des 2023 nr. 2098 (i kraft straks med virkning fra inntektsåret 2024).
§ 4-10-11.Krav til dokumentasjon
(1) Ved verdsettelse av næringseiendom basert på eiendommens dokumenterte omsetningsverdi, jf. skatteloven § 4-10 syvende ledd tredje punktum, skal dokumentasjonen:
a.tidligst være utarbeidet i det første inntektsåret den skal benyttes for,
b.være ferdig utarbeidet senest på det tidspunktet det kreves nedsettelse, og kunne fremlegges umiddelbart for skattemyndighetene på forespørsel,
c.ikke være utarbeidet av noen som er i et interessefellesskap med eller er i et nærstående- eller avhengighetsforhold til skattyter,
d.være utarbeidet av noen med relevant, faglig kompetanse til å foreta verdivurdering av næringseiendom, herunder takstmann eller næringsmegler, og
e.inneholde en redegjørelse for vurderingen av eiendommens omsetningsverdi og forutsetningene som denne bygger på.
(2) Som dokumentert omsetningsverdi regnes også eiendommens observerbare omsetningsverdi i inntektsåret det kreves nedsettelse, forutsatt at omsetningen er et fritt salg mellom uavhengige parter.
0Tilføyd ved forskrift 28 okt 2022 nr. 1808 (med virkning fra og med inntektsåret 2022).